民間住宅 開發事業의 活性化方案에 관한 硏究

Abstract

국내 경제흐름의 가장 큰 변화를 불러온 외환위기 이후 민간주택 개발사업의 추진구조는 시공과 시행으로 분리되며 전문시행사가 출현하게 되었다. 이 시기에 선진금융기법의 도입은 활발히 진행되었고, 그 중에서도 프로젝트 파이낸싱의 도입은 사업초기 거대자금 조달에 어려움을 겪는 민간주택 개발사업의 활성화에 큰 역할을 하게 된다. 일반적으로 사업프로젝트에 대한 자금조달 형태들을 통틀어 프로젝트 파이낸싱이라고 부르는 경향이 있는데, 진정한 의미의 프로젝트 파이낸싱은 차입자가 프로젝트 회사가 되는 금융형태로서, 해당 프로젝트의 사업성 즉, 미래에 발생될 현금흐름과 그 경제단위의 자산을 담보로 하여 제공하는 특정 금융방식을 지칭한다. 프로젝트 파이낸싱방식 발생초기에는 국가사업으로써의 대규모 사회간접자본(SOC)사업에서 자금조달 수단으로 활용되었으나, 현재는 민간주택 개발사업 뿐만 아니라, 엔터테인먼트산업, 방송산업 등 여러 산업분야로 확대되면서 많은 금융기관들이 앞다투어 유망한 프로젝트를 찾고 있는 추세이다. 본 연구에서는 이론과 사례분석을 통하여 민간주택 개발사업의 활성화를 저해하는 요인들로 비소구 금융방식의 미정착, 과도한 보증 요구, 이중과세 문제, 담보위주 대출관행, 참여시공자에 대한 자격제한, 금융기관의 전문적 사업성평가인력 부족, 위험관리방안 부재, 협상 및 정교한 계약서 등 작성처리능력 미비 등의 문제점을 제시하였다. 이에 대한 활성화방안으로 사업성평가 전문인력의 양성, 사업성 평가방법의 객관적 모델개발, 각종 보증제도의 조기정착, 공모를 통한 자금조달 상품개발, 관련 세제개편을 통한 감면혜택 부여, 자산건전성의 분류기준 예외적용, 연·기금의 개발사업 투자자금 확대를 제안하였다.; Since the foreign exchange crisis blowing the most formidable damage to our domestic economy, the private housing development projects have been divided into construction and development, while the companies specialized in housing development have emerged. During this period, advanced financing techniques have been introduced actively, and among them, the project financing has conduced much to activation of the private housing development projects suffering from shortage of the fund which tends to be huge at the initial stage of housing development. The general tendency is that the various financing methods for projects are called project financing in all, but in a genuine sense of the word, the project financing is a financing format in which the project developers are debtors. More specifically, it is a special financing secured on the profitability of the project, namely its future cash flow and economic assets. At the initial stage, project financing was used as financing mode for such national projects as large-scale SOC projects, but currently, financial institutions are seeking for promising users of project financing, as it is popular for not only the private housing development projects but also entertainment industry and broadcasting industry development. The purpose of this study using theoretical review and case analysis was to address the problems of the project financing for the private housing development projects and thereby, suggest their solutions to activate the private housing development projects. The factors impeding project financing for the private housing development projects are inactive non-recourse financing, request for excessive guarantee, dual taxation, loaning practices based on securities, limited qualifications for participant constructors, lack of professional feasibility analysis personnels in financial institutions, lack of risk management methods, inability to negotiate and prepare sophisticated contract, and the like. The solutions to the above projects are fostering of the professional manpower assessing the project feasibility, development of an objective model for feasibility study, earlier settlement of various guarantee systems, development of financing commodities to be offered to the public, tax incentives through overhaul of relevant tax codes, application of the exceptions for classification of the sound assets, expansion of various pensions and funds invested in private housing development projects, and so on.