상대적 규모 특성이 공동주택가격에 미치는 영향요인 분석 연구

Abstract

본 연구의 목적은 상대적 규모 특성이 주택가격에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 이를 위해 상대 규모를 상대면적과 상대높이로 계량화하여 상대적 규모 특성이 주택가격에 미치는 영향을 실증 분석하고 기존 주택규모특성인 높이와 건축면적을 기초로 한 주택가격모형과 비교 분석하여 그 차이가 있는지 검증하였다. 본 연구에서는 강남구의 대치동, 삼성동, 역삼동, 도곡동의 주거용 빌딩 30개 단지의 평당시세를 종속변수로 활용하였다. 또한 본 연구에서는 절대규모와 상대규모에 대한 모형을 각각 설정하여 양쪽 모형을 서로 비교 분석함에 따라 절대규모 모형은 높이, 건축면적, 경과년수, 공시지가를, 상대규모 모형은 상대높이, 상대면적, 경과년수, 공시지가를 독립변수로 활용하였다. 본 연구에서는 공동주택단지 상대규모 특성이 주택가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 환경재 등의 간접적 가치를 추정하는 방법은 헤도닉 가격 모형을 이용하였다. 함수 형태는 종속변수와 독립변수를 선형회귀모형과 준로그회귀모형을 구성하였다. 상대높이는 대상 건물과 대상 건물 주변 200m 건물의 평균높이 차이로 산출하였으며 상대면적은 대상 건물과 대상 건물 주변 200m 건물의 평균 건축면적 차이로 산출하였다. 이렇게 분석해 본 결과 상대높이, 즉 주변 빌딩과 높이 차이가 나면 날수록 평당시세가 높아짐을 확인하였으며 상대면적 역시 주변 빌딩과 건축면적의 차이가 나면 날수록 평당시세가 높아짐을 확인하였다. 게다가 절대면적 모형과 비교해 본 결과 그 영향도 역시 단순한 절대면적보다 더 높은 것으로 나타났다. 본 논문은 다음과 같이 구성되어 있다. 제 1장은 서론으로 연구의 배경과 목적, 그리고 연구의 범위 및 방법에 대하여 서술하였다. 현재 본 연구의 당위성과 목적을 서술한 후 그 연구방법 및 방법을 제시하였다. 제2장은 이론적인 개념들에 대하여 서술하였다. 기존 주택가격결정요인에 대한 문헌 분석을 수행하여 선행 연구에서 활용한 가격결정요인들에 어떤 것들이 있었는지, 선행연구와 본 연구의 차이점은 어떠한 것이 있는 지 분석하였다. 또한 본 연구에서 연구 방법으로 채택한 헤도닉 가격모형에 대하여 개략적으로 설명하였다. 제3장에서는 상대적 규모 특성 내재가치 분석에 대한 개략적인 개요에 대하여 서술하였다. 분석을 하기에 앞서서 선행연구에서 도출한 기본 가격결정변수와 함께 본 연구에서 초점을 맞추고 있는 상대규모 변수들을 정의하고 이를 토대로 분석을 수행할 분석 대상지에 대하여 간략히 설명하였다. 제4장에서는 실제로 헤도닉 가격 모형을 통해 상대규모의 내재가치 분석을 수행하였다. 헤도닉 가격 모형을 토대로 선형회귀분석과 준로그회귀분석을 수행하여 상대규모 내재가치가 어느 정도인지 분석하였다. 제5장은 결론부분으로 본 논문을 전체적으로 종합 정리하고 향후 연구방향을 제시하였다.; The purpose of this study is to estimate the value of relative size factors on the apartment housing prices. The process classifies items of relative size factors through certification system and preceded studies of the apartment housing prices. The relative size factors is divided into relative height and relative area. And this study analyzes influence of relative size factors through hedonic price model and regression of SPSS 12.0. The analysis leads to a conclusion that there are differences of apartment housing price caused by relative size factors. Findings of this study can provide valuable information for a criterion of decision making to consumer and a marketing strategy of housing construction company.