부동산 마케팅 전략에 관한 연구

Abstract

오늘을 살아가는 현대인들은 삶의 양질의 척도로 사회통념상 부동산 소유의 다소로 측정하는 경향이 있다. 정신적인 부분보다는 물질적인 부분, 즉 부동산이나 동산의 소유로 사회적인 지위를 평가하는 것이다. 그러다 보니 부의 축척을 위해 갖은 수단과 방법을 동원해서 보다 나은 삶을 영위하려는 욕망이 있다. 이러한 욕망 때문에 부동산거래시장은 사고가 발생하게 마련이다. 부동산은 한 집안의 전 재산일 정도로 고가인데 사고를 당하면 이는 복구하기 어려운 생존적 사고가 된다. 오늘날 부동산중개업은 국제화와 함께 시장이 개방되어 우리나라에도 외국계부동산 중개회사가 업무를 시작 하였고, 정보화와 함께 정보망을 통한 거래가 활성화되어 거래는 활성화 되었으나 정보의 해킹 등으로 거래사고는 증가한다고 볼 수 있다. 이러한 거래사고는 제3자의 사기 등 불법행위로 인한 사고도 많지만 중개사고의 대부분은 중개업자에게 주어진 책임과 의무를 소홀히 하는데서 발생하며, 제도상의 미비로 인한 중개사고도 많다. 또한 이로 인하여 파생된 부동산거래사고의 분쟁은 매년 증가하는 추세이며, 이와 같은 현상은 아직도 우리나라사회의 부동산거래가 불투명하고 부동산 매매 시 사기나 부작용이 발생하고 있으나 현실적으로 이해관계인에게 제도적으로 안전한 제도적 장치가 미비함에 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서 최근 몇 년전 부터 일부 도입되어 시행하고 있는 선진기법의 제도가 우리의 불완전한 부동산거래시장을 개선하고 부동산거래사고를 방지하는데 적절한 보호수단으로 이용될 수 있다. 본 연구는 부동산거래시장의 변화에 대응하여 지금까지 우리나라에서 일어나고 있는 부동산거래사고의 문제점을 개선하고 부동산중개의 거래질서가 좀 더 안정적으로 운영되고 선진화될 수 있도록 우리나라의 부동산 거래서비스와 관련된 구조적 문제를 외국의 부동산중개제도의 내용을 비교검토 해보고 새로운 환경변화에 적응하도록 하고 부동산거래의 안전성과 투명성확보를 위한 방안으로 선진외국제도를 우리현실에 맞도록 검토하였다. 이에 대하여 부동산거래사고방지를 위한 개선방안으로 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 에스크로우제도의 도입이 필요하다. 우리나라는 법과 관행상 매수자는 불리한 위치에서 거래를 하게 되어 거래사고가 많은 점을 감안하면 이해관계가 없는 제3자인 에스크로우 회사에 맡겨 매매대금과 등기가 동시에 이루어지도록 하여야 한다. 이는 중개 사고를 미연에 방지할 수 있는 대표적인 제도이다. 둘째, 부동산 권리분석제도가 도입되어야 한다. 일반인은 부동산에 관한 전문 지식이나 복잡한 공법상, 사법상 및 관습법상의 규제와 권리관계를 전부 알 수 없기 때문에 이러한 측면을 보완해줄 전문기관이 필요하다. 셋째, 등기의 공신력과 등기 공무원의 실질적 심사권이 인정되어야 한다. 일반거래자나 중개업자도 거래 시 소유권 등 권리 관계 확인을 위하여 등기부등본에 의존하고 있는데, 우리나라 등기제도는 권리의 확정력은 없고 추정력만 있다. 넷째, 등기부와 토지 및 건축물 대장을 일원화 하여야 한다. 등기공부와 토지 및 건축물 대장의 관리기관을 일원화 하여야 거래 사고 위험성을 줄일 수 있으며, 토지 및 건물 등기부도 하나로 통합 할 필요가 있다. 즉, 등기부 좌측에는 건물 현황을 기재하고, 우측에는 토지의 현황을 기록하면 일반인이 이해하기 쉽게 되어 중개 사고를 줄일 수 있다. 다섯째, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 대한 부동산중개 사고를 예방하기위해서는 중개보조원의 권리강화, 공인중개사의 자료열람조사권 부여, 손해배상책임보장금확대, 분쟁조정처리제도 도입, 중개대상물확인·설명서 양식의 개선 그리고 중개사고 재발자에 대한 조치로 일정기간 등록결격자로 하거나 누진공제료를 부과하도록 하는 제재조치가 필요하다.; Today, people tend to regard the real estate ownership as a measure of life quality. We assess others' social status not by spiritual means but by material means, namely real estate or property ownership. Hence, people desire to live a better life by using every possible means to accumulate the wealth. And due to such desire, the real estate markets are vulnerable to accidents. A real estate is priced high enough to be regarded as the whole property of a family, and therefore, if an accident happens to it, the accident may not be recovered, threatening the family's economic survival. Today, the real estate brokerage businesses have been globalized with the real estate market opened, and thus, foreign real estate brokerage companies are doing business in Korea. On the other hand, as the real estate transactions are more and more information-based, they are being activated, but the accidents are increasing due to information hacking. Many of such accidents are caused by third party's fraud or unlawful acts, but most of them occur because the real estate brokers are less responsible, neglecting their obligations. Some of them are attributable to the poor real estate transaction system. Thus, the disputes surrounding real estate transaction accidents increase every year, which suggests that the real estate transactions are still untransparent, while many people try to cheat their real estate transactions. However, the most important problem seems to be lack of a safe mechanism protecting the interested parties in the real estate transactions. In order to solve such problems, advanced mechanisms have been introduced into Korea since several years ago. Such mechanism may well be used to improve our imperfect real estate markets and prevent the real estate transaction accidents. The purpose of this study was to address the problems involving the real estate transaction accidents in response to the changing real estate market conditions and establish a safe real estate transaction order. For this purpose, the researcher comparatively reviewed our real estate transaction services and foreign cases and examined the advanced foreign systems to adapt them to our conditions to ensure safe and transparent real estate transactions. The reform measures to prevent real estate transaction accidents were suggested as follows; First, it is necessary to introduce the escrow system. Due to our law system and practices, buyers are placed in an unfavorable position, while being much vulnerable to the real estate transaction accidents. So, it is necessary to entrust buyers' payments with a third party or the escrow company who will assure both buyers and sellers of payment and registration. In short, the escrow system will serve to prevent real estate transaction accidents. Second, it is essential to introduce a real estate right analysis system. Since ordinary people know little about possible real estate problems, complicated public, private and customary regulations and relationships of rights, they need to be advised by professional organizations. Third, public trust of the registration and registry officials' effective review should be ensured. While ordinary people and real estate brokers rely on the registries to check the real estate ownership and other rights, our registry system does not warrant the real estate rights registered, only assuming such rights. Fourth, it is necessary to streamline registries, land and building rosters. Namely, if a single authority should manage them, the real estate transaction accidents would be decreased. And it is also necessary to streamline land and building registries. Namely, if the building should be recorded on the left side of the registry and the land be recorded on its right side, ordinary people would be able to understand the registered real estates easily to be less susceptible to accidents. Fifth, "Public Certified Real Estate Brokers' Responsibilities and Real Estate Transaction Report Act" should be amended to prevent the real estate brokerage accidents. Namely, assistant brokers' rights should be enhanced, public certified real estate brokers should be allowed to review the public registries and rosters, the amount of the claim should be raised, a dispute arbitration system should be introduced, the formats for confirmation and explanation about the real estates should be improved, and those responsible for the real estate transaction accidents should not be engaged in the business for a certain period of time or should be subject to an accumulated discredit rate.