參與政府의 不動産政策의 分析과 向後課題

Abstract

본 논문은 지난날 노무현대통령 집권기인 이른바 참여정부기간(2003. 2. 25.∼2008. 2. 24.)동안 발표된 부동산정책의 현황을 되돌아 보고 이를 분석하여 그 문제점을 지적한 후 향후과제를 제시하는 데에 초점을 맞추었다. 지난날 참여정부의 부동산정책을 회고해 보면 규제정책으로 초기에는 주로 가수요와 투기를 잡기위한 규제중심의 정책을, 중기에는 주로 개발이익·초과이익의 환수와 거래의 투명성을 위한 정책을, 말기에는 주로 분양원가의 투명성을 위한 정책을 펼쳐왔다. 개발정책으로는 신행정수도건설, 신도시건설, 혁신도시건설, 기업도시건설 등을 펼쳐왔다. 그러나 이러한 참여정부의 정책을 실시한 결과 2008년 5월 30일 국토해양부가 발표한 2004년 이후 지가상승률은 연도별로 3.43%, 3.86%, 4.98%, 5.62%, 3.89% 등으로 상승하여 누적 상승률은 23.7% 이르고 있고, 2004년 이후 발표된 공시지가상승률은 연도별로 18.6%, 18.9%, 18.4%, 11.6%, 10.1% 등으로 상승하여 누적공시지가상승률은 105.1%에 이르고 있어 누적지가상승률의 4배에 달하고 있다. 나아가, 참여정부 집권기간 동안 아파트가격상승률을 살펴보면, 5년간 전국평균 아파트가격상승률이 34.85%이고, 특히 서울의 경우 전국평균보다 높은 43%(일반아파트 42.13%, 재건축아파트 53.82%), 신도시지역 56.13%, 경기도 37.57%, 충남 31.98%가 상승된 반면, 5대광역시인 대전 19.92%, 대구 17.61%, 광주 10.42%, 울산 8.47%, 부산 8.15%가 상승된 것으로 나타나 서울과 지방간의 현격한 차이를 보이고 있다. 그렇다면 이처럼 강도 높은 규제정책을 실시했음에도 불구하고 왜 가격은 지속적이고 큰 폭으로 상승한 것인가? 필자는 논리적으로 가격상승요인을 분석하기위해기존감정평가이론을토대로실재가격의 형성에는 개별적 요인, 지역적요인, 자연적 요인, 사회적 요인, 경제적 요인, 정책적 요인 등이 작용하고 있고, 거품가격의 형성에는 마케팅, 광고, 컨설팅, 정보, 투기붐, 정책남발 등이 작용하고 있음을 분석하였고, 정책적 요인은 이들 수많은 요인중의 하나임을 강조하였다. 그럼에도 불구하고 참여정부는 정책만을 강행하여 당연히 가격안정에 실패할 수밖에 없었고, 이는 오히려 부동산시장의 원천이 되는 초과이윤과 유효수요를 거두어가는 격이 되어 부동산시장이 동결되어 가고 장기 불황을 초래하는 우를 범하였음을 분석하였다. 참여정부의 부동산정책의 문제점으로는 오도된 기본사조로 정책의 기저에는 Henry George의 토지사상이 흐르고 있고, 형식적 평등주의에 따르고, 특히 장밋빛 포플리즘에 치우쳤음을 지적하였다. 이밖에도 과도한 시장개입, 시장의 가격발생요인 소멸, 정책 간 구축효과의 발생, 거품가격붕괴의 위험을 우려하였다. 이러한 분석을 토대로 향후과제로 우선 부동산시장을 개입하는 정책의 기본사조는 헌법이 정하는 소유권존중사상, 공공복리, 부동산 공개념, 시장경제질서, 균형잡힌 시장개입 등을 전제로 정해져야 한다는 점을 강조하였다. 그리고 부동산정책을 입안함에 있어서는 부동산문제를 바라보는 시각이 정확하여 정책 간 구축효과가 발생하지 않고 상호 승수효과, 시너지효과를 거둘 수 있도록 수립되어야 한다는 점을 환기시켰다. 나아가 선거기간중 대형부동산개발에 대한 선거공약은 부동산문제가 불가역성, 악화성, 지속성이라는 속성을 지니고 있어 한번 집행되면 원상회복시킬 수 없으므로 신중해야하며 임기 중 반드시 정책으로 집행해야 한다는 딜레마를 극복할 필요가 있다.; The purpose of this study was to review and analyze the real estate polices published by the Participatory Government (Feb. 25, 2003 ~ Feb. 24, 2009) led by President Roh Moo-hyun and thereupon, address their problems and suggest the future policy challenges. Upon reviewing the real estate policies of the Participatory Government, they can be divided into three groups by period; during the early term, the regulative policies were designed to check the fictitious and speculative demands, and during its mid-term, they were focused on return of the developmental or excessive profits and transparency of real estate transactions, and during its late-term, they were intended to make transparent the sales cost. The major development projects were New Administrative Capital City, new towns, innovative cities, business towns, etc. Nevertheless, according to the data published by Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs on May 30, 2008, the land prices rose, 3.43%, 3.86%, 4.98%, 5.62% and 3.89% annually since 2004, and the accumulative rate during this period was 23.7%. Even the public land price indices published rose 18.6%, 18.9%, 18.4%, 11.6% and 10.1% since 2004; their accumulated rate was 105.1% or 4 times the market prices. Moreover, during the Participatory government, the apartment housing prices rose 34.85% on average throughout the nation, and particularly they rose 43% in Seoul (42.13% for ordinary apartment houses and 53.82% for the obsolete apartments to be reconstructed), 56.13% in the new towns, 37.57% in Gyeonggi areas and 31.98% in Chungnam. However, the apartment housing prices did not rise much in 5 local metropolitan areas: 19.92% in Daejon, 17.61% in Daegu, 10.42% in Gwangju, 8.47% in Ulsan and 8.15% in Busan. Then, why did the land and apartment housing prices rise continuously and high despite such intensive regulative policies? In order to analyze the factors increasing the real estate prices logically, the researcher referred to the conventional appraisal theories and thereby, categorized them into individual, regional, natural, social, economic and policy factors, and thereby, confirmed that the real estate price bubbles were caused by marketing, advertisement, consulting, information, speculation boom and excessive policies. In short, the policy factors were among numerous factors to increase the real estate prices. Nonetheless, the Participatory Government pressed on the regulative policies only to fail in stabilization of the real estate prices. Rather, the regulative policies acted to skim the excessive profits and effective demands or the resources of the real estate markets only to freeze the markets and ultimately cause a long-term recession. The problems of the real estate polices implemented by the Participatory Government may well have been summarized as misled ideology or policy theories based on Henry George's land ideology, principle of the formal egalitarianism, and particularly the rosy populism. Besides, their policies had such problems as excessive intervention in the markets, abolishment of the factors forming the market prices, crowding-out effects, risk of the bubble prices collapsed, and the like. Based on the results of the above analysis, this study emphasized that the basic policy guidelines for government's intervention in the real estate markets should be, as specified by the Constitutions, respect of the property rights, public welfare, public concept of the real estate, order of the market economy, balanced intervention in the markets, etc. And this study noted that when the government drafts a real estate policy, it should have a precise understanding of the real estate problems to prevent the crowding-off effects and facilitate the mutual multiplier effects and synergy effects. Furthermore, the commitments during the Presidential campaign to the large-scale real estate development projects should be carefully reconsidered, since the real estates problems are characterized by irreversability, deterioration and sustainability. In other words, because a real estate development can hardly be reversed once implemented, it is deemed necessary to surmount the dilemma that the commitments should not fail to be performed during the term of Presidency because they were made during the Presidential campaign for the voters.