환지방식 도시개발사업의 선호성향에 관한 연구

Abstract

최근의 도시개발은 사업절차상 주민의견 청취 및 동의가 중요해지고, 민간의 의견을 수용할 수 있는 환지방식의 도시개발 사업이 활발히 이루어지고 있는 상황이다. 본 연구는 이처럼 환지방식의 도시개발이 대두되는 상황에서 환지방식 사업에서 가장 중요한 과정인 동시에 첫 걸음인 사업동의의 대상자인 토지소유자들의 환지방식 도시개발사업의 선호성향을 파악할 수 있다면 효과적인 도시개발 사업의 추진을 기대할 수 있을 것이라 판단하고 토지소유자의 특성과 소유토지의 특성에 따른 환지방식 선택성향 및 환지방식 선택에 영향을 미치는 요인 분석하는 것을 목적으로 하였다. 이를 위해 환지방식 도시개발 사업지 내 토지소유자를 대상으로 토지소유자들의 기본특성과 소유 토지특성, 선호하는 토지부담률을 설문과 토지대장, 인터넷사이트를 통해 구축하고 1차적으로 설문조사 결과에 따른 토지소유자들의 환지방식 선호성향을 분석하고 설정된 변수를 가지고 로지스틱 모형을 구축하여 분석하였다. 분석결과, 토지소유자의 연령이 높을수록, 소유하고 있는 토지의 위치가 주거지역일 경우, 토지를 오랫동안 소유하고 있을수록, 소유하고 있는 필지의 공시지가의 경우 가격이 낮을수록 환지방식에 대한 선호성향이 높은 것으로 나타났다. 따라서 사업시행자는 이러한 토지소유자의 특성과 토지소유 특성을 환지계획을 세울 때 계획변수로 고려하여야 할 것이다. 토지부담률의 경우 환지방식 도시개발사업에서 토지소유자의 만족에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났는데, 선호 토지부담률을 조사한 결과 현실성이 떨어지는 토지부담률을 제시한 집단과 실현가능한 합리적 부담률을 제시한 그룹으로 구분되는 것으로 나타났다. 따라서 토지소유자의 환지방식에 대한 기본적인 이해도가 과거보다는 높아졌다고는 하지만 사업시행자는 주민설명회를 통해 환지방식에 대한 장점과 특징을 꾸준히 설명하는 것에 더욱 신경을 쓸 필요가 있으며, 사업시행자의 입장에서 토지소유자의 사업에 대한 정확한 이해는 합리적인 동의로 돌아올 수 있을 것이다. 연구과정에서 환지방식 도시개발 사업에 찬성한 응답자 94명이 환지방식에 찬성하는 사유를 조사해본 결과 토지소유자가 환지방식을 선호하는 데에는 지가 상승으로 인한 재산가치의 상승을 기대하는 것이 가장 큰 이유로 조사되었는데 토지소유자 및 주민의 의견반영이 잘되기 때문이라는 의견은 12.8%로 환지방식에 찬성은 하면서도 불만이 있는 것을 알 수 있다. 더욱이 환지찬성의 이유로 다른 대안이 없기 때문이라고 응답한 사람도 11.7%로 나타났는데 이는 이를 더욱 뒷받침할 수 있는 조사결과라고 할 수 있다. 따라서 환지계획에 있어서 공청회를 통해 주민의 의견을 수렴하고 이미 결정된 사안이라도 주민의 의견과 환경의 변화에 따라 적절하게 반영하여 주민의 만족도를 높이고 사업의 신뢰성을 높일 필요가 있다. 이처럼 이해관계의 적절한 조정은 환지방식의 사업을 추진하는데 있어 가장 중요한 과정이라 할 수 있다. 이를 위해 토지가격 산정 및 평가의 기본이 되는 개별공시지가의 현실화가 필요하며, 환지지정지역 선정에 관련된 사유를 공개하여 공공성을 확보할 필요가 있다. 이를 위해서는 토지소유자들은 개인의 이익만을 주장하고 고려할 것이 아니라 주거환경 개선과 기반시설의 정비에서 오는 이익과 사업시행자의 입장 등 공공의 이익을 고려해야 된다는 인식의 확대가 필요하며, 사업시행자는 사업의 효율성을 최우선 생각하는 것에서 벗어나 사업의 진행과정 중 충분한 주민설명회 개최를 통한 사업시행의 이해도와 목적을 설명할 필요가 있으며, 주민참여와 주민의견을 수렴하여 열린 행정으로 투명성과 공정성을 확대할 필요가 있다.

주제어 : 토지소유자, 환지방식 선호성향, 토지소유특성, 토지부담률