不動産 開發事業에서 事業管理의 役割에 관한 硏究

Abstract

오늘날 우리사회는 건설기술의 발달에 힘입어 부동산 개발사업이 점점 大型化, 複合化, 高度化되어지고 있는 반면에 부동산 개발사업 개발과정은 細分化, 專門化, 複雜化 되어가고 있다. 이에 따라 부동산 개발과정에서 개발자, 금융사, 투자자, 건설사, 설계자, 수분양자인 소비자, 공사감리자, 광고사, 분양대행사, 건물시설관리자 등 사업참여자가 늘어나게 되었다. 따라서 늘어난 사업참여자 각 구성원간의 원활한 의사소통을 도모하고 의견조정하여 협력과 팀워크의 관계를 정립 사업과정상의 위험요소를 제거하고 문제점을 해결할 수 있는 역할을 하는 事業管理(Project Management, 이하 “PM”이라 칭한다.)가 필요하게 되었다. 그러나 지금까지 부동산 개발업계는 주도면밀한 수요자 분석, 시장환경 분석에 따른 사업성 검토 없이 직관적인 사업의사 결정이 많았고 신규 아이템 개발을 위한 철저한 분석과정 없이 최대 용적율이 최대이윤을 낳는다는 것에 입각한 사업진행방식이 빈번하였다. 이런 사업진행방식은 사업이 잘 마무리되면 별 문제가 없으나, 사업이 실패하면 부동산개발의 특성상 주변지역에 대한 사회․ 경제적 파급효과가 매우 크다. 1차적으로 개발사업 자체의 처리문제, 2차적으로 지역경제 부실화, 주변지역의 자산가치 하락 등 커다란 지역경제, 사회문제를 야기한다. 이런 부동산 개발사업의 실패가 종종 사회문제가 되자 정부는 2007년 소비자 보호 및 부동산개발업의 종합적․ 체계적 관리․ 육성을 위해 不動産開發業의 管理 및 育成에 관한 法律을 제정하였다. 아울러 현재의 미국발 금융불안에 따른 세계 부동산경기의 침체가 건설사를 포함한 부동산 개발업계에 많은 변화를 가져왔고, 부동산 개발사업의 생존을 위해 엔지니어링 부분과 특수공사, 대규모 관급공사 등에 적용되던 PM의 역할이 이제는 민간 개발사업에도 아직은 미미하지만 적용되기 시작했다. 이러한 배경 하에서 본 연구의 범위는 부동산 개발사업에 적용되고 있는 사업관리(PM)를 중심으로 이론적인 연구와 사례를 분석하여 事業管理 役割의 定着 方案을 제시하고자 하며, 연구방법으로는 국내 전문서적과 논문, 학술발표자료, 국책연구소의 연구자료, 인터넷을 통한 검색 자료 등을 이용하고, 또한 부동산 개발사업 현장에서 체험한 사례를 분석하고 이용하고자 한다. 부동산 개발사업에서 사업관리(PM)의 역할은 사업 과정의 기획, 설계, 사업성검토, 분양·마케팅, 시공, 준공 및 사후관리운영을 총괄하여 개발사업의 危險要素를 最小化하며 開發商品의 價値를 높여 개발자와 수분양자인 소비자의 이익을 발전시킨다. 따라서 본 논문에서는 부동산 및 부동산 개발사업과 PM의 업무영역을 살펴보고 부동산 개발사업에서 PM의 必要性과 適用效果를 연구한 후 부동산 개발사업 初期段階에서부터 PM이 적용된 事例分析을 통해 부동산 개발사업의 각 단계별 PM의 역할을 企劃段階인 대상지선정, 부지환경조사, 시장조사, 契約段階인 사업성검토, 계획설계, 건축허가, 시공사선정, 공사도급계약, 施行段階인 분양·마케팅, 공사기성관리, 시공민원, 竣工·管理運營段階인 준공·입주관리, 관리·운영 순으로 제시하고자 하였다. 다음으로 사례에서 도출된 PM 적용에 따른 성과분석과 함께 부동산 개발사업에서 PM 정착방안 5개 항목은 다음과 같다. 󰋫 法律의 補完 󰋫 專門事業管理者의 育成 󰋫 事業管理(PM) 業務 範圍의 明確化 󰋫 事業管理(PM) 手數料의 法定化 및 PM 適用時期, PM 可能 事業 範圍 󰋫 PMIS 體系 構築 이상과 같이 본 연구는 부동산 개발사업과 PM에 대한 이해를 돕고 PM의 역할에 대한 인식을 높일 수 있는 계기를 마련함으로써 부동산 개발사업에서 PM 適用의 活性化와 국내 PM의 先進化에 기여하기 위한 定着方案을 提示하고자 하였다.