서울시 뉴타운 개발이 주변지역 주택가격에 미치는 영향 분석

Abstract

강남지역으로의 도시기능 집중과 풍부한 재원을 바탕으로 한 도시기반시설의 지속적인 투자는 양질의 생활환경을 강남지역에 가져다주었다. 이에 반해 강북지역은 열악한 재원 및 도시기반시설의 노후화로 도시 경쟁력이 갈수록 악화 되었다. 이러한 강남과 강북의 불균형 문제는 1990년대 이래 중요한 도시문제로 제기되었으며, 특히 강남지역의 집값 폭등을 계기로 인해 심각한 사회문제로 받아들여졌다. 그 결과 강남·북의 불균형 해소 및 균형적인 발전을 도모하기 위해서 2002년 10월 23일 서울시는 뉴타운 및 균형발전 촉진지구 개발사업을 내용으로 하는 지역균형 발전계획을 추진하였다. 이러한 뉴타운 사업은 기반시설이 절대적으로 부족하거나, 노후 불량주택 밀집지역을 대상으로 도시기반시설을 확충하는 도시계획사업으로서 강북지역에 보다 양호한 주거환경 조성을 목적으로 하고 있다. 그러나 이러한 궁극적인 목적과 달리 뉴타운 사업은 주택사업자, 조합원, 세입자 간의 마찰로 인한 부정적 인식과 자산가치의 상승이라는 대중적 인식을 동시에 낳았고, 이는 뉴타운 사업에 대한 전면적인 재검토 논의를 불러 일으켰다. 특히 주택가격 상승에 대한 문제점은 사회적 관심이 높으며, 사업을 평가하는데 있어서 분석의 필요성이 제기되고 있다. 따라서 본 연구는 주택가격측면에 초점을 두어 뉴타운 지구지정이 인근지역 아파트 가격에 어떠한 영향을 주었는지 실증분석을 하였고, 이를 통해 대중적 인식이 실질적으로 존재하는 지를 검증해보고자 하였다. 분석을위하여패널최소자승법(PanelLeast Squares),확률효과모형(RandomEffectModel), 패널일반화적률법(GMM)등 패널모형의 다양한 분석방법을 사용하였고, 이러한 분석을 통해 인근지역 아파트 가격특성의 장기적인 변화를 살펴보고자 하였다. 본 연구의 결과를 종합하면 다음과 같다. 첫째, 주택의 물리적인 특성 분석결과, 선행연구와 유사한 결과를 보이고 있다. 주택규모가 클수록, 시공순위와 단지 크기가 일정 수준 이상인 경우 주택가격이 높은 경향을 보이고 있다. 층수의 경우 층수가 높을수록 주택가격이 하락하는 음(-)의 관계를 보이고 있으며, 경과년수는 주택가격과 유의한 음(-)의 관계를 보이기도 하고, 유의한 양(+)의 관계를 나타내기도 하여 일반화된 결과를 도출하기 어렵다. 둘째, 입지 특성에 따른 접근성 변수의 경우 지하철역, 초등학교, 고등학교와 거리가 멀어질수록 주택가격이 하락하는 음(-)의 관계가 나타나고 있다. 그리고 강 조망이 가능한 아파트는 주택가격에 있어서 정(+)의 영향을 주는 것으로 파악되었다. 셋째, 뉴타운 발표 이전·이후 뉴타운 지역과의 근접성에 따른 분석결과를 살펴보면, 2001년과 2002년은 뉴타운 사업지구와 거리가 가까운 지역(500m 이내)에서 음(-)의 계수 값이 큰 것으로 나타났다. 이는 2·3차 뉴타운 분석결과 모두에서 확인할 수 있으며, 낙후된 거주환경으로 인한 부의 외부효과가 작용한 것으로 추정된다. 2003년과 2004년은 뉴타운 인근지역 아파트의 음(-)의 계수 값이 줄어들어 다른 지역에 비해 주택가격이 상승한 것으로 나타났고, 이는 뉴타운 개발에 따른 기대심리가 크게 작용한 결과로 판단된다. 2005년과 2006년은 점차 음(-)의 계수 값이 증가하여 부(-)의 영향이 다시 증가 한 것으로 나타났으나, 2008년은 부(-)의 영향력이 감소한 것으로 나타났다. 이러한 결과를 종합해 볼 때 뉴타운과 거리가 가까운 지역(500m 이내)은 뉴타운 발표에 따른 기대심리가 작용한 것으로 나타났고, 이러한 기대심리로 인한 주택가격 상승은 시간이 경과함에 따라 줄어든 것으로 나타났다. 개발지역과 인접하더라도 그 지역이 가지고 있는 부정적인 특성이 개선되지 않는 한, 단기적인 주택가격 상승은 있어도 장기적인 측면에서의 큰 상승은 어려울 것으로 판단된다.