역세권 유형별 도시관리 방안에 관한 연구

Abstract

도시의 성장과정은 필연적으로 도시의 외연적 확산과 도심쇠퇴 문제를 겪게 되고 이를 해결하기 위한 정책적 대안으로 도시성장에 따라 도시외곽에 입지하였던 주거입지가 도시내부로 전환되게 된다. 그 과정에서 기반시설이 갖추어진 역세권은 직주근접과 대중교통 활성화 효과를 갖는 주거입지 공간인 동시에 도심주택공급을 위한 대안으로써 관심의 초점이 되고 있다. 실질적으로 역세권에 대한 개발수요가 지속적으로 증가하고 있고, 이에 대한 다양한 개발방식이 논의되고 있다. 역세권이 도시 전역에 걸쳐 있는 서울은 역세권을 중심으로 한 도시구조 재편에 대한 주장이 꾸준히 제기되어 왔고, 2009년 역세권 고밀복합개발을 위한 우선사업구역 지정이 법으로 명시되기에 이른다. 그러나 역세권에 대한 개발수요 증가와 법적근거가 갖추어졌음에도 역세권의 특성 파악을 위한 객관적 기준이 수립되지 않아 향후 도시내부의 난개발이 우려된다. 본 연구는 역세권에 주택을 공급하되, 뉴타운 사업과 같이 대규모·동시다발적 추진으로 발생하는 도시문제 최소화를 위해 객관적 기준에 따라 역세권 특성을 분석하고 유형화하여 차별적 도시관리 방안을 제안하고자 하였다. 역세권의 70%이상이 주거지역으로 구성되어 있고, 정비사업을 통한 주택개발에 의해 대부분의 도시개발이 이루어지고 있으므로 역세권의 특성을 분석하고 유형화하기 위한 객관적 지표를 주택개발잠재력 지표로 설정하였다. 주택개발잠재력 지표는 특성별로 주택개발압력 지표와 주택개발수용력 지표로 구분하고, 선행연구와 수차례의 자문회의를 통해 주택개발압력 지표 21개, 주택개발수용력 지표 11개를 개발하였다. 전문가설문조사로 도출한 지표별 가중치와 데이터를 이용하여 서울시 250개의 역세권의 주택개발잠재력을 평가하였다. 주택개발잠재력 평가결과로 나타나는 역세권의 개발우선순위 및 생활권별 역세권의 특성을 분석하고, 평가결과를 군집분석하여 5개의 군집으로 유형화하였다. 유형분석 결과, 서울시 역세권은 주택개발압력과 주택개발수용력이 모두 낮은 군집1 외곽개발유보지역, 군집2 내부개발유보지역, 주택개발압력은 낮으나 주택개발수용력은 높은 군집3 개발관리지역, 주택개발압력과 주택개발수용력이 모두 높은 군집4 개발촉진지역, 주택개발압력은 높으나 주택개발수용력은 낮은 군집5 개발억제지역으로 분류되었고, 유형별 도시관리 방안을 제시하였다. 외곽개발유보지역과 내부개발유보지역은 주택개발잠재력이 낮은 지역으로서 일정지역을 중·장기적 기간동안 유보지역으로 지정하고, 필요한 경우 공공시설 및 소형 임대주택을 공급한다. 개발관리지역은 주택개발압력은 낮고 주택개발수용력이 높아 민간의 소규모 개발선점이 우려되는 지역이다. 관리지역으로 지정하여 30만㎡이상일 경우에만 개발을 허용한다. 중소형 분양주택과 근린생활시설 위주로 개발하며, 국토계획법 기준으로 밀도를 상향시킨다. 개발촉진지역은 주택개발잠재력이 높아 개발촉진 및 계획적 개발을 위해 규제완화와 인센티브가 필요한 지역이다. 10만㎡이상으로 규모를 완화하고 시설기준을 완화한다. 주거·상업·업무·문화의 다차원적 복합개발을 유도하며, 국토계획법 기준으로 밀도를 상향시킨다. 개발억제지역은 주택개발압력은 높고 주택개발수용력은 낮아 개발억제가 필요한 지역이므로 실수요자를 위한 소규모 개발만을 허용한다. 주거·상업이 복합된 주상복합을 개발한다. 기성시가지 대부분을 차지하는 서울시 250개의 역세권은 노후화에 대한 정비와 함께 개발수요가 급증하는 지역으로서 계획적 관리가 필요하다. 그러나 현재까지 역세권 개발은 객관적 지표에 의한 유형별 도시관리가 이루어지지 못하고 있다. 이에 본 연구는 도시공간의 계획적 관리와 주택개발이 연계되어 있음을 착안하여 주택개발잠재력 지표를 개발하고, 이에 따라 역세권을 유형화하여 도시관리 방안을 제시하였다. 서울 도시 활성화와 난개발 방지를 위해서는 역세권의 주택개잠재력 지표에 따라 개발우선순위가 결정되어야 하고, 이를 바탕으로 한 유형별 역세권이 차별적이고 단계적으로 관리되어야 한다. 본 연구에서 제시한 주택개발잠재력 지표는 향후 역세권고밀복합개발시 우선사업구역 지정기준으로 활용가능하며, 주택개발잠재력 지표에 따른 유형화는 향후 기성시가지 역세권 유형화 방법으로 하나로 제시할 수 있다.; The gradually-rising urban growth has brought about ups and downs of urban cities. As one of alternatives to address this problem, urban growth will lead to a change in housing location from outside urban areas into inside urban ones. In this process, 'subway station areas' equipped with infrastructure facilities function as housing spatial areas, where have effects on facilitating 'work distance with employment centers' and public transportation. And, such areas become the focus of attention as an solution to urban housing supply. Actually, the demands of 'subway station areas'-oriented urban development are steadily increasing. And, discussions are being made on how these areas will be developed. Seoul cities populated with 'subway station areas' have witnessed constant arguments on 'subway station areas'-oriented urban restructuring. This, a law was stipulated on the location of foremost business zones right for developing highly dense and complex 'subway station areas', in 2009. Despite a rising number of development demands of 'subway station areas and pertained legal provisions, objective standards on characteristics of 'subway station areas' are not established, as yet. Given the fact, it is expected that such areas would have difficulties in standing inside urban cities. Thus, this research thesis was designed to find out ways to maintain and control distinct urban cities in order to supply housing around 'subway station areas' and minimize urban problems arising from massive and simultaneous housing business projects, for example, new town construction. And, this research analyzed and classified characteristics of 'subway station areas' based on objective standards. Considering that more than 70% of 'subway station areas' is populated with housing areas, and most urban cities are developed through maintenance & repair works, this research thesis selected as an indicator of potential housing development', an objective indicator necessary for analyzing and classifying characteristics of 'subway station areas'. And, this thesis classified the 'indicators of potential housing development' into the 'indicators of housing development enforcement' and indicators of housing development capacity'. Through numerous previous studies and consulting conferences, this thesis developed 21 indicators of housing development enforcement and 11 indicators of housing development capacity, according to each characteristic. This research thesis measured potential housing development of 250 'subway station areas' around seoul cities, with the use of added weighting and data of each indicator based on AHP. The analysis was conducted on the ranking of the development of 'subway station areas' on the basis of measurement results of potential housing development along with the analysis on characteristics of 'subway station areas' in daily life zone. Cluster analysis-oriented analytic measurement results suggested that 'subway station areas' in Seoul cities can be grouped into five clusters: Cluster 1 and Cluster 2 were populated with 'reservation areas' for outside and inside urban development, respectively scoring low all in housing development pressure and capacity. Cluster 3 was populated with 'development maintenance areas', scoring low in housing development pressure but high all in housing development capacity. Cluster 4 was populated with 'development facilitation areas', scored high all in housing development pressure and capacity. Cluster 5 was populated with 'development control areas' scoring high in housing development pressure but low in housing development capacity. As reservation areas of the both outside and inside urban development are low in potential housing development, these areas are reserved for mid-and long terms. If necessary, they can allow for public facilities or small rental housing suppliers. Development maintenance with low housing development pressure but high housing development capacity puts dwellers' small-scaled development occupancy into jeopardy. These areas don't allow for any development volume but more than 300,000㎡. And, the main focus of these reservation areas is on the development of small and middle -sized lot housing and neighborhood life facilities. Also, these areas allow for the advanced levels of density. Development facilitation areas with highly potential housing development require lifting regulations and strengthening regulations and incentives for facilitating and planning development. These areas of more than 100,000㎡ downsize the volumes and ease the pertained rules of facilities. These accommodate multiple-dimensional and complex development of housing·trade·work and culture, advancing density to upper levels in accordance with 'National Land Planning and Utilization Act'. Now that development control areas with high housing development pressure but low housing development capacity require development control, these areas allow nothing but small-scaled development for real demanders. And, these accommodate housing complex in combination with housing and commercial facilities. The 250 'subway station areas' in Seoul cities populated with old built-up zones require care and restructuring. And, these areas of the surging development demand need maintenance and control projects. But, the development of 'subway station areas' has, so far, made no contributions to maintaining and controlling urban areas of each objective indicator. In this context, this research thesis developed an indicator of potential housing development, taking into the consideration that the deliberate urban maintenance and housing development are mutually linked. And, this thesis made proposals on how urban areas will be maintained by categorizing 'subway station areas' In order to facilitate urban cities around seoul cities and prevent difficulties of such cites in the process of the redevelopment, it is necessary to decide on ranking of urban development based on each indicator of potential housing development, and take care of 'subway station areas' in distinct and step by step procedures. The indicators of potential housing development set in this research thesis provide the usefulness of rules of the location of foremost business zone. Categories of indicators of potential housing development can serve as one of methods to categorize 'subway station areas‘ of old built-up areas, in the future.