부동산 PF(Project Finance) 대출의 부실화 요인에 관한 연구

Abstract

미국발 금용위기로 인하여 산업전반에 걸쳐 어려움을 겪고 있는 가운데, 내수경기와 금융환경에 민감한 주택건설사업은 그 충격이 더욱 크게 나타나고 있다. 참여정부의 각종 부동산 규제 정책과 그에 따른 풍선효과로서의 지방 아파트 미분양사태, 중소건설업체의 부도 등 건설경기침체가 지속화 되고 있으며, 부동산개발사업과 관련하여 막대한 자금을 투입한 금융업계의 부실화가 가시화 되고 있는 실정이다. 따라서 부동산 프로젝트 파이낸싱의 부실 요인을 분석하고 단계별 리스크 요인을 효율적으로 관리하고 파악하여 점검할 필요성이 대두되고 있다.

이에 본 연구는 전국 영업망을 갖춘 국내은행 4곳의 2009년 5월말 기준 부동산 PF대출 전수 자료 464건(대출금액 : 22조 6,792억원)을 기초로 프로젝트 파이낸싱의 제반 사업요인들을 「대출취급시점 : 모형1」과 「대출기표 이후 사후관리과정 : 모형2」로 나누고, 각 시점의 정보에 기초하여 어떠한 요인들이 부동산 PF대출을 부실화시키는데 영향을 미치는가를 설명하였다.

분석결과를 종합해 보면, 부동산 PF대출의 사전적 정보를 반영한「모형1」에서는 대출약정 시점의 실세금리, 시공사의 신용등급과 연대보증 ․ 채무인수 여부, 그리고 시행권 강제확보 수단 등이 PF대출의 부실화 영향을 미치는 주요 요인들로 분석되었다. 이중 시공사가 제공하는 신용보강 중 연대보증은 PF대출 부실화를 예방하는데 상당히 유의하며, 해당 시공사의 신용등급이 높을 수록 더욱 효과적인 것으로 분석되었다.

사후관리 정보를 중심으로 구성한「모형2」에서는 사업일정의 지연여부, 시공사의 중대 신용이상(대주단협약 가입, 구조조정, 부도 ․ 회생절차), 대출약정의 적극적 준수사항 위반 등이 PF대출 부실악화 요인들이라 할 수 있다. 특히 시공사의 중대 신용이상인 구조조정과 부도 ․ 회생절차 등은 PF대출의 연체발생, 여신건전성, 대손충당금율 모두에 부정적 영향을 끼치고 있으며, 특히 부도 ․ 회생절차는 향후 대출전망까지 어둡게 하고 있는 것으로 나타났다.

부동산 개발사업의 대표적인 금융수단으로 성장한 프로젝트 파이낸싱에 대하여 어떠한 요인들이 대출부실의 직접적인 요인이 되는지 실증연구가 부족한 형편에서 본 연구는 부동산 PF대출을 주로 취급하는 국내 은행 4곳의 전수자료에 기초하여 이러한 요인들을 분석하였다는 것에서 상당한 이론적 기여가 있다. 또한 본 연구에서 제시한 모형들은 금융기관이 PF대출평가 심사 시 대출승인의 결정, 승인 이후 프로젝트에 대한 사후관리 시에 사업의 위험성을 사전에 판단할 수 있는 예측 자료로 활용할 수 있을 것이라고 판단된다.