주상복합아파트의 유형별 실거래가 결정요인에 관한 연구

Abstract

현재 서울시의 주상복합아파트는 새로운 도시주거 유형의 하나로 자리 잡고 있으며, 이로 인해 수요자들의 요구와 선호를 보다 정확하게 반영하는 주택가격 결정요인을 고찰함으로써, 향후 주상복합아파트의 개발 및 공급의 방향을 제시하는 연구가 필요한 실정이다. 그러나 대부분의 연구에서 사용된 매매가격과 공시가격은 실거래가와는 많은 차이를 보이므로 현실을 반영하는데 있어서 한계를 보이고 있다. 이에 본 연구는 주상복합아파트를 대상으로 서울시라는 공간적 범위 안에서 주상복합아파트의 실거래가가 복합용도기능 중 주요 기능에 따라 차이가 있는지, 그리고 주상복합아파트의 주택특성, 개발밀도특성, 입지특성, 복합용도특성, 생활환경특성과 어떠한 관계가 있는지를 알아보고, 유형별 실거래가 결정요인 모형을 구축하여 비교분석함으로써, 보다 구체적이고 설명력 있는 서울시 주상복합아파트의 실거래가 결정요인을 분석하였다. 먼저, 서울시 전체 주상복합아파트의 실거래가를 결정하는 요인으로는 ‘단지규모’가 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 서울시 주상복합아파트에서의 주거비중의 증가로 인해 ‘교육환경’, ‘건설사 지명도’, ‘공원ㆍ하천환경’, ‘강남ㆍ북’ 등의 요인이 실거래가에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 다음으로 서울시 주상복합아파트의 유형별 실거래가 결정요인에 있어서는, 주상복합아파트의 복합용도기능 중 주요 기능에 따라 유형별로 실거래가 결정에 영향을 미치는 요인에 어느 정도의 차이가 있는 것으로 나타났다. 주거 중심형 주상복합아파트에서는 다른 유형에 비해 자녀의 교육여건, 생활환경의 쾌적성, 부동산으로서의 재산가치 등이 중요하게 작용하는 것으로 나타났고, 상업 중심형 주상복합아파트에서는 다른 유형에 비해 상권의 규모와 잠재력 등이 중요하게 작용하는 것으로 나타났으며, 업무 중심형 주상복합아파트에서는 다른 유형에 비해 입지와 접근성 등이 중요하게 작용하는 것으로 분석되었다. 이와 같은 분석결과를 통해 향후 서울시 주상복합아파트의 개발 및 공급에 있어서 다음과 같은 시사점을 도출할 수 있었다. 첫째, 주상복합아파트의 복합용도기능 중 주요 기능에 따라 차별적인 개발이 요구된다. 주상복합아파트의 복합용도기능 중 주요 기능에 따른 유형별 특성을 반영하는 개발 및 공급정책이 필요하다. 둘째, 주상복합아파트의 개발에 있어 제한규정이 필요하다. 기존 주거지역의 주거환경에 악영향을 주미치지 않도록 개발규모에 따라 그에 맞는 기반시설의 확보를 규정함으로써 지역의 주거환경을 보호하고 합리적인 토지이용을 유도해야 할 것이다. 셋째, 주상복합아파트의 개발에 있어 양적 개발에서 질적 개발로의 전환이 필요하다. 용도지역에 따른 일률적인 양적 개발에서 탈피하여 지역의 특성을 반영하는 질적 개발로의 전환이 필요한 시점이라 하겠다.

주제어 : 주상복합아파트, 실거래가, 가격결정요인, 다중회귀분석