실물옵션을 활용한 공동주택개발사업 리스크 관리 방안 도출 연구

Abstract

본 연구의 목적은 사업 포트폴리오 상 가장 빈번히 행하여지고 있는 공동주택개발사업을 대상으로 포기옵션을 활용하여 사업진행이 제대로 이루어지지 않을 경우 일정한 잔존가치를 확보하는 대신 사업권리를 포기함으로써 사업 리스크를 해결하는 방안을 모색하는 것이다. 현재 공동주택개발사업뿐만 아니라 부동산개발사업의 재원조달은 대부분 프로젝트파이낸싱을 활용하고 있다. 하지만 프로젝트파이낸싱의 본래의 프로세스와는 다르게 자금이 조달됨에 따라 사업을 진행하는 데 있어 건설업체의 부담은 더 커지고 있다. 현재 국내의 이러한 프로젝트 파이낸싱구조는 국내 시행업체가 열악한 재무구조를 가지고 있는 반면 국내 건설업체는 상대적으로 우량한 기업이기 때문에 발생한 현상이다. 결국 공동주택개발사업을 진행 시 사업에 대한 실패는 고스란히 건설업체가 부담하게 된다. 하지만 기존 현금흐름할인법을 통한 사업성 분석 방법으로는 사업 실패 상황에 대한 고려를 전혀 할 수 없다. 실물옵션은 실물자산을 매매 혹은 매각할 수 있는 권리를 의미함으로 미래 자산가치의 불확실성을 효과적으로 관리할 수 있다. 실제로 실물옵션은 다양한 분야에서 미래 불확실성을 관리하기 위해 활발히 연구되고 있다. 실제로 본 연구에서는 공동주택개발사업 사례를 대상으로 실물옵션 중 포기옵션을 적용하여 옵션가치평가를 실행하였다. 본 연구에서는 실제로 잔존가치의 40%를 회수할 수 있는 옵션가치를 추정하였는데 그 결과 포기옵션가치는 57,308백만원으로 나타났다. 이에 따라 포기옵션을 획득했을 시 프로젝트 가치는 57,799백만원으로 나타났다. 본 논문은 다음과 같이 구성되어 있다. 제 1장은 서론으로 연구의 배경과 목적, 그리고 연구의 범위 및 방법에 대하여 서술하였다. 현재 본 연구의 당위성과 목적을 서술한 후 그 연구방법 및 범위를 제시하였다. 제2장에서는 프로젝트 파이낸싱의 개요를 서술하였다. 이를 통해 기존 프로젝트 파이낸싱의 문제점을 확인하였다. 제3장은 이론적인 개념들에 대하여 서술하였다. 즉 기존 문헌을 검토하여 기존 프로젝트 파이낸싱 관련 문헌과 사업성 분석의 문제점을 확인하고 실물옵션 관련 문헌을 검토하여 실물옵션 적용 가능성을 검증하였다. 제4장에서는 실제로 공동주택개발사업을 대상으로 실증분석을 수행하였다. 제5장은 결론부분으로 본 논문을 전체적으로 종합 정리하고 향후 연구방향을 제시하였다.