住宅再開發事業의 分讓資格에 관한 硏究

Abstract

어느 국가이건 나라의 경제력을 좌우하는 요소가 있기 마련이다. 그 가운데에서 특히 부동산의 경우 그 비중이 막대하고, 영향력 또한 지대하다 할 수 있다. 따라서 세계의 모든 국가는 자국의 토지를 경제적이고 효율적으로 사용하기 위한 사업을 펼치고 있다. 특히 우리나라처럼 토지의 자원이 상대적으로 한정되어 있는 국가의 경우 토지의 효율적 활용은 타 국가에 비해 보다 신중할 수밖에 없다. 우리나라는 이제 산업화 사회를 지나 선진고도화 사회로 접어들고 있다. 과거 산업화 사회를 지나면서 최소한의 주거를 해결하기 위해 공급하였던 주택은 이제 그 생명을 다하여 폐허화 되어 가고 있다. 이러한 도심 슬럼화 현상은 자연스러운 사회현상이며, 어느 선진국의 사례를 보아도 마찬가지이다. 이제 우리는 노후화된 도시를 재건하고, 보다 효율적이고 경제적인 토지와 주택을 공급함으로써 주거환경을 개선하여 삶의 질을 높여야 할 시점에 있다. 이에 정부는 그 동안 개별적으로 진행되어 오던 整備事業을 통합하여 2002년 12월 「도시 및 주거환경정비법」을 제정하고 2003년 7월 1일부터 이를 시행하는 등 여러 가지 면에서 노력하고 있다. 본 논문은 위와 같은 정부의 여러 都市再生事業 중에서도 도심내 住宅再開發事業에 그 초점을 맞추었다. 현재까지 진행되어 오고 있는 주택재개발사업은 주택시설의 수준이 향상되고 주거환경이 개선되는 등 긍정적인 효과가 있는 반면, 조합과 조합원간의 이익배분의 갈등으로 사업이 지연되고, 또한 주택배분의 형평성 문제 및 조합원의 경제적인 부담 가중 등의 문제점이 생겨나고 있다. 이러한 배경 하에서 본 논문은 주택재개발사업의 진행과정에서 많은 법적 분쟁들이 끊이지 않고 있는 組合員의 分讓資格에 관하여 여러 문제점을 검토하고 그 합리적 개선방안을 제시하고자 한다. 현재 조합원의 분양자격에 관한 구체적 基準에 대해서는 법률에 명확하게 규정되어 있지 않고, 각 시‧ 도의 조례에서 정하고 있다. 그런데 시‧ 도마다 분양자격의 기준이 상이함에 따라 조합원의 분양자격에 있어서 혼란을 야기하고 있으며, 그 기준이 애매모호하거나 명확하지 않아 分讓資格의 衡平性에도 문제점이 드러나고 있다. 한편, 조합원의 追加 負擔金 加重으로 분양자격을 스스로 포기하여 본인 거주지에 재정착을 하지 못하는 등의 여러 가지 폐해가 있다. 이런 폐해가 속출하지 않기 위해선 분양자격을 再定立하여야 하는데, 그 방안을 요약하면 다음과 같다. 첫째로, 분양자격의 기준을 악용하여 持分의 分割로 인한 사업의 효율성을 감소시키는 조합원에게는 분양자격의 기준을 면적 중심에서 권리가액 기준으로 변경해야 한다는 것이다. 또한, 정비기본계획고시 시에 재개발예정구역을 고시하지 않고 예정구역 고시 전부터 지분분할을 하는 건축행위 등을 제한하여야 한다. 둘째로, 조합원의 분양자격을 확정하는 基準日에 관하여 각 시‧ 도 조례가 아닌 대통령령에서 동일하게 법제화시키거나 그 범위를 미리 설정하여 수도권의 지역별 편차를 어느 정도 줄이는 방안이 바람직하다. 셋째로, 小型 住宅所有者에 대한 住宅配分의 衡平性 문제에 관한 개선방안이다. 특히 정비기본계획을 수립하지 않은 지역에서 소형 공동주택을 신축하고 소유한 자에게는 그곳이 사업구역으로 지정될 경우, 주거전용면적의 크기를 不問하고 각 세대별로 분양자격을 인정하여야 한다. 또한 기준일 이전에 轉換된 소형 다세대주택의 소유자에 대한 분양자격도 조합의 정관이 아닌 법령에서 명확히 입법화시켜 분양자격의 형평성을 유지하고 수도권의 조합원간 편차를 줄여야 할 것이다. 넷째로, 公共管理制度의 導入으로 사업의 투명성을 확보하고, 사업 기간을 단축시켜 사업비의 절감을 통하여 과다한 추가 부담금으로 인해 분양자격을 抛棄하는 조합원에게 자신의 생활 터전에 재정착할 수 있도록 하는 방안을 모색하고자 한다. 이상으로 본 논문에서는 행적적인 편의 또는 조합원의 편법적 ‘지분 쪼개기’로 인하여 생기는 폐해로부터 분양자격을 가진 선의의 피해자들을 보호하여, 주택재개발사업제도의 개선을 통한 본래 취지에 맞는 공익과 사익의 조화를 이루는데 미력하나마 일조하고자 한다.