부동산자산관리회사(AMC)의 성장전략에 관한 연구

Abstract

부동산간접투자의 활성화를 위하여 설립된 不動産投資會社 중 위탁관리부동산투자회사, 또는 기업구조조정부동산투자회사의 위탁을 받아 자산의 투자·운용 업무를 수행하는 것을 목적으로 하는 不動産資産管理會社는 “不動産投資會社法”이 제정·발효된 2001년 7월부터 2010년 1월 기준으로 16개 업체가 존재한다. 그러나 현존하는 不動産資産管理會社 중에서 不動産投資會社를 실제 설립하고 운영하는 수는 소수에 불과하다. 물론 각 년도마다의 경제 상황 등 특수한 경우에 따라 不動産資産管理會社에서 不動産投資會社를 설립하는 수와 규모의 변동성이 발생할 수도 있다. 본 연구는 不動産資産管理會社의 제정 초기의 형태를 벗어나 보다 성숙한 자산운용사가 되기 위한 방안이 현 시점에서 가장 중요한 부분이라고 판단하였다. 따라서 제도적으로 規制緩和를 제안하는 부분과 적정한 책임을 부여하여 체계를 확립시키기 위한 制度改善 방안을 제시하는 부분으로 구성하였다. 본 연구의 비교 대상으로서 자산운용상의 유사한 성격을 내포한 부동산집합투자업(舊 자산운용업) 및 부동산신탁업과 비교·분석하고 그 내용을 토대로 성숙한 자산운용사가 되기 위한 成長戰略을 다음과 같이 제안하였다. 첫 번째, 제도적 規制緩和 방안이다. 이 부분의 내용으로써 첫째, 不動産資産管理會社를 설립하고자 하는 업체들이 가장 관심을 보일 부분이라고 판단되는 不動産資産管理會社의 최저 설립 자본금의 인하에 관한 사항이다. 둘째, 현행 법률상으로는 住宅分讓事業을 하기 위해서는 오직 지주공동사업으로써 일정 자격 이상의 건설업 면허를 가진 자와 사업을 해야만 한다. 그 외에 임대주택사업을 제외하고는 住宅分讓事業 자체가 불가능하다. 부동산에 대한 간접투자방식인 不動産投資會社로의 많은 투자자 모집 유치를 위해서라도 住宅分讓事業을 지주공동사업 뿐만 아니라 不動産資産管理會社가 실질적이고 적극적으로 不動産投資會社라는 상품을 설립·운영할 수 있도록 해야 한다. 그 방안으로써 不動産投資會社 또는 不動産資産管理會社가 사업의 주체로서 해당 사업의 청산 시 까지 직접 등록할 수 있게 하여 사업의 진행이 원활히 될 수 있도록 제시하고자 한다. 셋째, 이와 관련된 내용으로서 不動産投資會社와 不動産資産管理會社가 住宅分讓事業을 영위토록하기 위해 법령상으로 주택건설사업자 등록이 가능하게 되더라도 추가적인 인력 보유, 시설면적 및 자본금을 확충해야 하는 상황이 발생된다면 설립 초기의 不動産資産管理會社에게는 금전적 부분 등 운영상의 큰 부담이 될 수 있으므로 이를 완화하는 방안을 제안하였다. 두 번째, 不動産資産管理會社의 제도적 체계를 확립시키기 위한 制度改善 방안으로써 첫째, 보유 전문인력에 대한 직무 범위 기준을 마련하여 타 자산운용사에 비해 운용진의 직무 능력에 더욱 신뢰가 가도록 하였다. 둘째, 예비인가 접수 시 설립 자본금 중 일부를 납입하는 제도의 도입이다. 재무적 안정성을 갖춘 업체가 不動産資産管理會社를 설립 할 수 있도록 유도하는 것이다. 이와 함께 일체의 자본금 없이 예비인가 후 주주 모집을 하려는 업체들에 의하여 예비인가가 연기 또는 취소되는 행위를 방지하고 자 그러한 업체의 난립을 사전에 규제하기 위해서다. 셋째, 不動産資産管理會社의 감독 기관인 국토해양부의 기능을 강화하여 不動産資産管理會社에 대한 보다 전반적이고 구체적인 관리가 이루어 질 수 있도록 하는 방안이다. 또한 현재 사업자 단체가 구성되어 관련 자료에 대한 정보화 및 홍보를 위해 노력하고 있다. 하지만 앞으로 더욱 체제를 갖추어 자산운용사인 不動産資産管理會社의 재무적 상태 및 운용 현황 등이 반영된 자료를 공시하여 투자자들이 접근하기 쉽게 해야 한다. 이처럼 투명성이 반영된 자료에 대하여 수월하게 접근할 수 있게 한다면 더욱 많은 투자자들이 관심을 가지고 관찰할 것이며 그 자체로서 금융투자시장에 널리 알려지게 되는 홍보 효과도 갖게 될 것이다. 넷째, 不動産資産管理會社의 인가 후 설립 자본금의 일부를 매 시점마다 유지해야 하는 사항이다. 그로 인해 자산운용사 스스로가 자산의 재무적 한계를 넘어서 과도한 투자·운용을 하지 않도록 노력한다면 不動産投資會社에 투자하는 자들도 자산운용사를 신뢰하여 더욱 투자에 관심을 가질 것이다. 不動産資産管理會社의 감독 기관과 관련 업체는 지속적으로 不動産投資會社의 설립 자본금 축소 등 規制緩和와 투자자가 다양한 상품을 선택할 수 있도록 개발전문부동산투자회사를 제정하는 등 不動産投資會社를 중심으로 그 活性化를 위해 법령을 개정·시행하고 있다. 본 연구에서는 앞서 설명한 바와 같이 不動産投資會社 상품을 만드는 주역으로서의 자산운용사가 되기 위한 구체적인 제안을 하여 不動産資産管理會社가 보다 성장해 나갈 수 있도록 하고자 한다. 그리하여 타 부동산 자산운용업과의 경쟁에서 자산운용사로서의 확고한 입지를 갖추길 바라고 본 연구의 내용이 앞으로 不動産資産管理會社의 발전 및 성장을 하기 위한 礎石이 되어 이를 바탕으로 지속적인 연구가 이루어지기를 바란다.