리스크管理를 통한 逆모기지 制度 活性化 方案에 관한 硏究

Abstract

우리나라는 세계에서 유래가 없을 정도의 빠른 속도로 인구의 고령화가 진행되고 있어 2026년에는 전체인구 중에서 고령자 비율이 20.6%로 초고령 사회에 도달할 것이라고 한다. 이러한 인구의 노령화는 고령자들의 노후소득 보장을 위한 사회적 비용 부담으로 수혜자인 은퇴세대와 부담자인 현역 근로세대 간의 정치․ 사회적 갈등이 증가될 것이다. 핵가족의 보편화로 자녀에 의한 부양은 갈수록 미약할 것이고 국민연금 재원의 불안 등으로 연금에 의한 노후생활도 그 안정성을 확보하기 힘든 상황으로, 결국 정부의 재정지원이나 본인 스스로 자기부양에 대한 대책을 마련하여야 할 것이다. 국내 65세 이상 고령자의 자가 소유 비율이 76%(268만호 중 204만호)을 차지하고 있어, 노인 가계가 가지고 있는 주택자산은 노후 생활비 조달에 이용할 수 있는 중요한 자원이 된다. 이러한 부동자산을 유동화하는 역모기지론이 그간 민간금융기관을 통해 시행되어 왔으나 활성화되지 못하였고, 2007년 공적 역모기지인 주택연금의 시행으로 점차 자리를 잡아가고 있으나, 동 제도가 가지고 있는 여러가지 제한과 리스크로 기대에 미치지 못하고 있다. 본 연구를 통하여 역모기지의 다양한 리스크와 제한 사항들을 리뷰하고 활성화 방안을 찾아 본 바, 먼저 역모기지 제도의 주요 리스크와 그에 대한 대응 방안으로, 첫째, 주택연금이 한국주택금융공사의 보증으로 취급 금융기관의 손실 위험을 해소하였던 것과 같이 민간 플랜에서도 사업자인수보험기구의 설립이나 가입자 풀(pool)을 늘려 위험을 분산하는 방법으로 대출금리는 낮추고 주택의 담보 인정비율은 높여 나가야 할 것이다. 둘째, 금리하락 리스크는 표준편차 등을 적절히 예상하고 대출금리에 일정한 캡을 설정하는 방법이나 금리스왑 등 파생상품의 활용으로 리스크를 줄여 나가고, 자금운용에 대하여는 대출채권 유동화로 해결해 갈 수 있을 것이다. 셋째, 가입주택의 가치유지나 이용자들의 도덕적 해이에서 발생되는 역선택의 문제들에 대하여는 적절한 담보 인정비율 적용과 유지관리 의무 부과나 화재보험 가입 등으로 자산가치 손실을 최소화 하여야 한다. 넷째, 실질 대출금리를 낮출 수 있는 과감한 세제 지원이 필요하다. 정부가 담보제공 주택에 대하여 재산세 등 보유세를 면제하거나 향후 매각 시에 발생하는 취득세 ․ 등록세 ․ 양도소득세를 감면하는 등 세제지원을 통해 역모기지의 활성화를 유도하여야 한다.

상기의 리스크 대응방안과 더불어 역모기지론의 활성화를 위해 다음과 같은 제도 개선 방안들을 고려해 볼 수 있다. 첫째, 가입 대상주택을 실버타운과 전원주택 등으로 확대하고, 다양한 대출 지급 방식을 도입하여 고객의 니즈에 부합할 수 있도록 선택의 폭을 넓힐 필요가 있다. 또한, 실버타운 개발업자나 사회복지서비스 기관과의 제휴를 통해 복합서비스를 받을 수 있게 함으로써 시너지를 낼 수 있을 것이다. 둘째, 1인가구 주택들이 급속하게 증가하고 있어 주택연금 가입주택들의 공실 활용도를 높여 실질 연금 수령액의 증대나 비용 절감 방법들을 도모하는 방안도 필요하며, 다양한 계층을 수용할 수 있도록 고가주택 소유자나 부득이 1가구 2주택 소유의 고령자 등을 대상으로 한 민간모델 역모기지 상품과 농촌형 역모기지도 조속히 도입 하여야 한다. 셋째, 취급 금융기관에 대한 최소한의 수익을 보장함으로서 활발한 판매와 홍보가 이루어지도록 하여 활성화의 여건을 만들어 나가야 한다. 이러한 개선방안 외에도 앞으로 역모기지를 운용하는 과정에서 발생되는 다른 형태의 리스크에 대한 관리 노력과 제도 보완으로 역모기지 상품이 이용자의 니즈에 부합하게 개선됨으로서 대규모의 재정지출 없이도 자기부양을 통해 안정된 노후생활이 가능하도록 지속적으로 활성화 방안을 찾아 나아가야 할 것이다.