都市整備事業上 管理處分段階의 制度 改善方案에 관한 硏究

Abstract

國文要約

도시 기능의 확대에 따라 새로운 요구에 적합하도록 도시공간을 재편성하고 노후·불량 건축물의 개선, 원활한 주택공급, 토지이용의 합리화 등을 목적으로 하는 도시정비사업은 그 목적이 무색할 정도로 자산 증식의 수단으로 남용되고 있으며, 사업주체간 이해관계의 對立으로 사업이 지연되는 등 여러 문제점들을 낳고 있다. 도시정비법상 整備事業은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업으로 분류되며, 정비사업의 기본적인 틀은 도시의 기능이 상실되거나 도시기반시설이 부족한 문제 지역을 정비구역으로 지정하여 사업시행계획으로 주택단지를 설계·시공하며, 관리처분계획으로 權利를 配分하는 형태이다. 관리처분계획은 도시정비사업 과정중 이해관계에 있어 가장 큰 비중을 차지하는 단계이며, 사업의 成敗를 좌우하는 가장 중요한 단계이다. 본 연구에서는 주택재개발·재건축사업의 추진절차와 조합원의 재산에 대하여 종전과 종후에 대한 권리금 산정과 분담금 결정, 분양, 철거, 주택의 공급 등 사업 전반에 대한 총사업비를 결정하는 가장 중요한 관리처분계획의 수립에 대하여 살펴보고, 이 과정에서 발생하는 문제점을 분석함으로써 紛爭을 해소하기 위한 제도적 개선방안을 모색하고자 하였다. 이를 위해 도시정비법과 관계법령검토, 서울시 통계연보, 주택재개발·재건축관련서적, 선행연구논문, 판례, 사례조사, 보도자료 등을 통하여 자료를 수집, 검토 및 분석한 결과 다음과 같은 문제점들을 도출하였다. 첫째, 관리처분계획수립을 위한 종전자산 및 종후자산 평가와 관련하여 조합원과 감정평가업자간의 갈등이 나타난다. 둘째, 개발 이익 분배와 관련하여 조합원간 갈등이 발생하고 극렬한 의견 대립을 보이거나 적절하지 못한 절차로 무리하게 사업을 진행시키려 하는 문제점이 있다. 셋째, 주민의 自發的 참여가 이루어지지 못하고, 감독·통제기구의 부재로 인해 부조리가 발생할 가능성이 있으며, 추진위원회 또는 정비사업전문업체의 專門性 부족에 대한 문제점이 지적되고 있다. 넷째, 관리처분단계에서 세입자의 참여가 실질적으로 막혀 있어 조합과의 갈등이 심화되고 있으며, 이를 위해서는 근본적인 해결책을 찾기 위한 努力이 필요하다. 관리처분단계에서 이러한 문제점을 해결하기 위해 다음과 같이 개선방안을 제시하였다. 첫째, 終戰資産 및 從厚資産의 감정평가에 있어서 공정성을 확립하고 그 내용에 대하여 조합원들에게 충분히 이해시킬 수 있도록 절차와 제도를 보완해야 한다. 둘째, 관리처분계획 수립 시 조합원들의 의견청취 및 통지절차를 개선하여야 한다. 즉, 관리처분계획수립 내용 중 가장 중요한 내용이라고 할 수 있는 조합과 시공사간 계약체결과 관련하여 제도적 보완과 함께 조합원에게 개략적인 부담금내역을 통지하는 시기를 조절할 필요가 있다. 셋째, 사업주체의 전문성 강화와 정비사업전문관리업체와 시공사의 癒着을 근절하기 위하여 법개정을 통해 전문성을 제고하고, 사업의 透明性을 확보하여야 한다. 넷째, 사업추진과정에서 세입자의 참여기회를 확대하여야 하며, 세입자 보상 기금의 마련, 상가세입자에게 우선 賃貸借 權利의 부여 등 세입자 보상대책을 강화하여야 한다.