都市整備事業時 商街貰入者 保護方案에 관한 硏究

Abstract

1945년 해방이후 우리나라는 세계에서 그 유래를 찾아보기 힘든 경제성장으로 급속한 경제번영을 이룩했지만 그 이면에 보이지 않는 그늘속의 소외계층의 아픔도 있었다. 특히 도시가 현대화되어가는 과정에 많은 도시정비사업이 실시되었는데 이에 필연적으로 수반하는 세입자와의 갈등 문제는 2009년 용산4구역 도시환경정비사업의 철거과정에서 발생한 이른바 ‘용산참사’를 통해 사회적으로 큰 반향을 일으켰다. 그 동안 도시정비사업에 따른 사회적 약자보호 대책이 마련되었으나 주로 주거세입자에 대해서였고 상가세입자는 상대적으로 주목을 받지 못해왔었다.

이에 본 연구는 도시정비사업에서 상가세입자 보호에 대한 「법」과 「제도」의 현실을 주거세입자와 비교 검토 하였다. 나아가 상가세입자와의 실제 갈등사례를 분석하여 갈등의 원인 및 문제점을 찾아보았다. 도시정비사업을 하는데 사업시행자측과 상가세입자와의 분쟁의 핵심은 「보상」에 관한 문제였다. 「보상」의 걸림돌에는 “권리금” 인정여부에 있었다. 사실 “권리금”이란 상가세입자에겐 생존권과 직결된 사안이지만 사업 시행자측과는 무관한 측면이 있기 때문에 “권리금”구제방안에 대해 심층연구를 하였다. 외국의 사례도 비교분석하여 대안을 찾고자 하였다. 그 결과 상가세입자 보호에 대해 다음과 같은 개선안을 도출하였다.

첫째, 신규임차권 보장방안이다. 상가세입자는 순환정비방식시 이주대상에서 배제되고 임시수용시설 대상에서도 배제가 된다. 주거세입자에 비해서 보장이 상당히 미약한 상태이다. 이를 보완하기위해서 신규 상가건축물에 동/호수를 지정 상업임대시설을 마련하는 방안과 신규 상가건축물의 임대료와 임대차기간을 고려하는 방안을 제시하였다. 둘째, 영업보상의 현실화 방안이다. 이는 휴업기간의 산정 및 영업손실 보상을 현실화 하는 방안과 실제 휴업기간을 보상하는 방안을 제시하였다. 셋째, 권리금 구제방안이다. 상가세입자의 권리금은 일반화 되어 있는데 비하여 권리금에 대한 법적규율은 거의 전무한 상태이다. 이러한 권리금의 법적규제를 위해서 기존 규정의 임차인 부속물 매수청구권의 강행규정화와 임대차기간의 충분한 보장을 대안으로 제시하였다. 또한 도시정비사업의 구역 및 권리금의 내용에 대한 공인중개사의 정보제공의무를 부과하여 상가세입자들이 예상치 못한 피해가 발생하지 않도록 사전에 예방하는 조치를 개선방안으로 제시하였다. 끝으로 이주대책 수립 시 상가세입자도 대상에 포함하도록 하는 법률개정안을 정책적 제언으로 하였다.