비아파트 월세 지수 산정에 관한 연구

Abstract

본 연구는 서울시 비아파트를 대상으로 전·월세지수를 산정하였다. 그 과정은 다음과 같다. 우선 시장상황을 가장 가까이 나타낼 수 있는 방식으로 중위수지수를 선택하여 산정하였다. 두 번째로, 자료의 필터링 작업을 실시하였다. 비아파트의 전세, 월세의 기준에 해당하지 않는 자료가 존재하여 이상치를 제거하는 과정을 거쳤다. 세 번째로, 지수산정을 위한 적절한 전월세전환율을 구하는 방법을 모색하였다. 네 번째로 월세 보증금의 비율을 확인한 뒤 중위값(50%), 1분위값(25%), 3분위값(75%)에 해당하는 비율을 구해 지수산정의 기준으로 삼아 비교하였다. 마지막으로 중위수지수산정을 위한 하부시장 구분하기 위해 지역별, 주택유형별, 규모별로 적절하게 구분하는 작업을 진행하였다. 지수산정결과, 월세지수와 전세지수는 다른 패턴을 가지는 결과가 도출되었으며, 월세에 대한 보증금의 비율을 다르게 하여 지수를 산정해 본 결과, 보증금의 비율에 커짐에 따라 지수값의 격차가 꾸준히 커지는 결과가 도출되었다. 이러한 분석 결과는 월세지수가 전세지수와는 다른 패턴으로 나타난다는 점을 확인하였다는 점에서 월세지수의 필요성을 확인 할 수 있는 연구결과이다. 또한 표준화된 보증부월세 형태에서 보증금의 비율을 달리하여 지수를 산정해 보았을 때 비율이 커 질수록 지수값이 더 높게 형성된다는 점은 보증금이 가지는 레버리지효과를 확인할 수 있었던 결과이다. 이러한 결과는 비아파트의 임대시장의 구조를 해석하는데 도움을 줄 수 있는 실증분석이며, 월세시장의 지수를 산정하는 하나의 방법론을 제시하였다는 의미도 가진다.