일괄경매청구 요건의 완화에 관한 연구

Abstract

國 文 要 旨

民法 제365조의 一括競賣請求權은 土地와 建物을 別個의 不動産으로 取扱하는 二元化된 所有權體系에서 저당권의 실행으로 소유자가 분리되는 상황을 전제로 하여 土地와 建物을 同一人에게 歸屬시킴으로써 건물의 철거를 방지하고 토지이용에 관한 當事者 사이의 合理的 意思를 尊重하고자 인정되고 있다. 왜냐하면 토지와 건물의 소유권이 분리되는 경우 토지에 대한 이용관계가 설정되지 않은 채, 건물의 존립을 위한 토지이용권의 설정에 대한 민법규정 마저 없다면 건물의 철거라는 극단적 상황이 발생하게 될 것이기 때문이다. 抵當權의 效力範圍는 원칙상 저당부동산에 부합된 물건과 종물에만 미치는 것으로, 저당권은 저당권설정자의 저당부동산에 대한 사용․ 수익을 금지하는 효력을 가지지 않기 때문에 저당권설정자는 저당권설정 이후에도 저당지상에 건물을 축조할 수 있다. 그러나 건물이 축조된 이후 토지에 대한 저당권의 실행으로 경매절차가 진행되어 저당토지가 매각되면 결국 건물을 철거해야하는 사회․ 경제적 손실이 발생된다. 이러한 경우는 저당권을 설정한 이후 건물을 축조한 상황이라서 民法 제366조의 法定地上權이 성립하지 않는 것이 당연하기 때문에 건물을 존속시키고, 토지에 대한 이용관계를 수월하게 해결하기 위해서는 저당권자에게 일괄경매청구권을 인정해야할 필요가 있는 것이다. 民法 제365조의 一括競賣請求權은 一括競賣請求 對象이 되는 建物에 대한 要件으로 그 存在時期를 저당권설정 이후 축조된 건물로 한정하고 있는데, 이러한 요건은 民法 제366조의 法定地上權과의 관계에서 건물의 존재시기에 대한 뚜렷한 차이를 보이고 있다. 따라서 土地와 建物에 共同抵當權을 設定한 이후 建物이 撤去되고 새로운 建物이 築造된 경우, 신 건물에 대한 법정지상권의 성립을 부정하는 판례가 형성됨으로써 이에 대한 일괄경매청구권의 인정여부가 문제되고 있다. 이에 대해 엄밀히 보면 나대지에 저당권을 설정한 후 건물이 축조된 경우는 아니지만 一括競賣請求權의 立法趣旨가 二元化된 所有權體系에서 토지와 건물의 소유권이 분리됨으로 인해 발생되는 建物의 撤去로 인한 社會․ 經濟的 損失을 防止하고, 저당권과 토지이용권에 대한 當事者의 合理的 意思를 推定하여 경매절차의 원활한 진행을 추구하는 것이기 때문에 신 건물에 저당권을 설정받지 못한 공동저당권자를 보호하기 위하여 신 건물을 저당권이 설정된 나대지 위에 축조된 것이라고 보아 一括競賣請求 要件을 緩和하여 적용할 필요가 있는 것이다. 그리고 建物의 築造者와 所有者에 대한 要件으로 民法 제365조의 一括競賣請求權은 저당권설정자가 소유하고 축조할 것을 요구하지만 이 또한 토지저당권자를 보호하기 위해 완화되어 적용할 필요가 있다. 즉 제3자가 建物을 築造하거나 所有하는 境遇에도 제3자가 신축한 건물이 철거됨으로써 발생되는 社會․ 經濟的 損失을 일괄경매청구권의 허용으로 防止할 수 있고, 저당권설정자가 제3자를 이용하여 건물을 축조함으로써 競賣節次에서 발생될 수 있는 執行의 妨害를 防止할 수 있기 때문에 일괄경매청구권을 인정하는 것이 타당하다. 그러나 抵當權의 效力範圍는 저당권설정계약을 토대로 계약당사자인 저당권설정자와 저당권자 사이에 발생되는 것이기에 제3자가 저당권자에게 대항할 수 있는 土地에 대한 利用權原의 有無를 判斷하여 일괄경매청구권을 허용해야 할 것이다. 즉 경매신청 시 토지와 건물의 소유자 동일성에 대한 것은 建物所有者가 抵當土地에 대해 抵當權者에게 對抗할 수 있는 利用權原을 가지고 있는가에 대한 문제로써 이해하면 되기 때문에 민법 제365조의 일괄경매청구 요건에서 고려할 필요없이 완화하여 해석함으로써 일괄경매청구권의 범위를 확대할 필요가 있다. 그리고 一括競賣請求 要件을 緩和하여 抵當權者를 保護하려는 대법원 판례들의 태도에 맞추어 一括競賣請求權의 法的性質에 대해서도 저당권자가 단지 건물소유자를 괴롭힌다는 목적만으로 토지에 대해서만 경매를 신청하여 건물의 철거를 구하는 경우에만 一括競賣請求權의 不行使에 대한 濫用만을 대상으로 하여 규제를 가하면 되기 때문에 一括競賣請求權을 權利로 인정하면서 一括競賣請求 要件을 緩和하는 방향으로 개정하여 抵當權者를 保護하는 것이 바람직할 것이다.