주택재건축사업에서의 매도청구권 행사 절차의 문제점과 제도 개선에 관한 연구

Abstract

본 연구는 주택재건축사업에 있어서 매도청구제도의 개선방안을 제시함으로서 사업시행자와 미동의자 간의 법적 분쟁을 미연에 방지하고자 함에 목적을 두었다. 이를 위해 재건축사업 실무에서 발생되는 분쟁과 분쟁에 대한 판례의 입장, 판례가 입법에 미친 영향을 분석하고, 왜 그와 같은 과정을 겪게 되었는지 그 원인을 밝히고 제도개선방향을 제시하였다. 본 연구의 방법은 첫째, 매도청구제도의 입법취지 및 그 연혁을 살펴보았다. 둘째, 매도청구권 행사와 관한 판결을 살펴보고, 그 판결이 입법에 미친 영향을 살펴보았다. 셋째, 재건축 조합의 사례 및 설문조사를 분석하여 매도청구권 행사절차의 문제점을 도출하였다. 넷째, 판례, 법률의 변경, 사례조사 및 설문조사 등에서 분석된 문제점을 바탕으로 매도청구권 행사절차에 관한 법률의 개선방안을 검토하였다. 이러한 목적 아래 진행된 연구의 결과와 시사점을 요약하면 아래와 같다. 우리나라 「집합건물법」이 규정하는 매도청구 제도는 일본의 「건물의 구분소유 등에 관한 법률」을 계수하였으며, 일본의 재건축현실이 우리나라의 재건축현실과 서로 다름에도 일본 구분소유법과 거의 동일한 법을 제정하여 현실에 적용함으로써 필연적으로 많은 분쟁이 발생하였다. 재건축결의 정족수에 대하여는 하급심에서 다투어지다가 대법원이 각 동별 5분의4이상의 동의가 필요하다고 판단한 후 재건축결의 정족수에 대한 법률의 변경이 있었다. 재건축 결의 내용에 대해서는 판례와 견해의 다툼이 많았으나 「도시정비법」 시행령 및 표준동의서의 형식으로 비용분담 등에 관한 사항을 정하게 한 후 최종적으로 대법원이 표준동의서에 의한 재건축 결의를 유효하다고 판단하였다. 그밖에도 판례의 영향으로 동의 형식이 총회결의에서 서면결의로 법률이 변경되고, 조합원 탈퇴에 대해서는 법률로 제한하는 규정을 두게 되었다. 판례에 따른 법률 변천 과정을 보면 재건축결의 정족수가 문제되면 그 조항에 대해서만 재건축결의 내용이 문제되면 그 조항만 변경하는 방법으로 수차례에 걸쳐서 법률을 변경하여 매도청구제도에 관한 법률의 유기적 관계를 파괴하였고 특히 매도청구절차에 관한 규정은 아직 변경을 하지 않음으로써 그에 대한 분쟁이 방치되고 있다. 매도청구절차에 대한 판례와 학술적 견해가 다양한 만큼 분쟁이 많은데 그 분쟁의 해결은 법령의 해석만으로 부족하고, 그 분쟁의 근원적인 해결을 위해서는 촉구기간에 대한 ‘지체 없이’라는 불확정적인 개념을 확정적 기간으로 대체되어야 할 필요가 있다. 이를 통해 앞으로 지속적으로 수요가 증가하는 재건축사업으로 원활한 주택공급에 기여 할 수 있을 것이다.