부동산펀드 활성화의 제약조건에 관한 연구

Abstract

부동산 자산은 타 자산 군과 낮은 상관관계를 가지고 있어 포트폴리오 구성상 중요한 실물 대체 투자 상품으로 소액투자자와 기관 투자자에게 모두 매력적인 기초자산이라고 할 수 있다. 우리나라의 부동산간접투자의 역사는 짧지만 현재까지 양적 성장을 이룬 것으로 나타났다. 본 연구는 부동산펀드시장현황을 통해 양적성장을 이루었는지 확인 후 부동산펀드 시장현황을 통해 문제점을 분석하여 시사점을 모색하고자 하였다.

본 연구는 먼저 부동산펀드의 투자에 대한 이론적 근거와 유형별 구조를 그림으로 나타내 이해를 높였으며, 위험에 대한 부분을 상세히 설명하였다. 부동산 집합투자기구의 제도를 부동산간접투자 제도인 “자본시장법”과 “투자회사법”을 비교하여 나타냈으며, 부동산펀드 세제에 대한 설명을 상세히 기술하였다. 또 부동산펀드시장현황 분석을 세부적으로 부동산펀드 설정현황과 펀드별 투자 및 자산 유형을 분석하였다. 분석대상은 2011년 8월 말 설정되어 운용 중인 펀드 324개 중 파악 가능한 294개의 펀드로 공모와 사모를 구분하여 사용하였다. 마지막으로 시장현황을 통해 도출한 문제점에 대해 객관성을 확보하기위해 전문시장참여자인 자산운용사(부동산 펀드매니저), 판매사(상품선정 부서), 부동산 투자자문사, 기관 투자자를 대상으로 의식조사를 실시하였다.

부동산시장현황 분석 및 의식조사 결과 문제점 및 시사점은 다음과 같다. 첫째, 부동산펀드 투자자산유형의 다양한 자산에 투자하기 위해서는 우수한 부동산펀드 운용인력의 육성 및 확보가 필요하며, 부동산투자정보에 대한 체계적인 정보 인프라가 구축되어야 다양성, 안정성, 신뢰성을 확보가 필요하다. 둘째, 부동산간접투자제도를 보면 “자본시장법”과 “부동산투자회사법”으로 이원화되어있다. 이 두개의 법률에서 각각 다른 규제를 함에 따라 법체계상 불합리, 투자자보호 수준의 차이, 자원배분의 효율성 저해 등 여러 가지 문제를 야기 할 수 있어 단일화가 필요하다. 셋째, 현재 부동산집합투자기구의 집합투자재산으로 취득하는 부동산에 대하여 취득세를 30%감면을 2012년 12월 31일까지 취득하는 부동산에 한하여 한시적으로 적용하고 있다. 부동산시장의 침체상황에 있는 현시점에서 부동산펀드의 세제혜택이 지속되어야 할 것이다.