고밀도아파트지구 再建築事業 活性化 方案에 관한 硏究

Abstract

國 文 要 約

고밀도아파트지구는 ’60년대부터 ’70년대에 이르러 급속한 산업화와 도시화로 인한 강북지역의 過密化를 해소하기 위하여 ’76년부터 ’83년에 걸쳐 13개 지구가 지정되었으며 이 중 10개 지구가 강남지역에 偏重되어 있다. 현재 노후 고밀도아파트는 건물 벽의 균열, 낡은 설비, 낙후된 난방, 주변환경과의 부조화 등 노후화가 빠르게 진행되고 있고 재건축 대상아파트가 지속적으로 도래하고 있어 재건축사업이 불가피한 실정이다. 그러나 정부는 지금까지 강남지역 재건축아파트의 지속적인 상승으로 재건축사업에 대한 강력한 규제정책으로 일관해 왔다. 특히 서초구는 ’70년대부터 ’95년까지의 8층 이상 노후 중․고층아파트가 총36,251세대가 있어 노후 중․고층아파트의 分布圖가 상당히 높은 편이다. 이러한 배경 하에 본 논문에서는 고밀도아파트 재건축사업의 여러 가지 문제점을 파악하고 그 活性化 方案을 提示하고자 한다. 첫째, 용적률과 층수 제한 문제이다. 정부는 용적률과 층수에 대한 유연성을 가지고 수익성을 개선시키는 탄력적인 정책을 펼쳐야 할 것이다. 둘째, 공사비 및 추가부담금 문제이다. 공사비 책정과 추가부담금 관련사항을 명확하게 문서화하여 추후 분쟁의 소지를 미연에 방지하고 공사도중 문제 발생 시에는 조합원의 수익을 최대한 보호하는 ‘운영의 묘’를 살려야 할 것이다. 셋째, 주택거래신고 및 자금조달계획서제출 문제이다. 신고지역을 區 단위에서 洞 단위로 세분화하고, 일정단지규모‧일정금액 이상의 세부적 적용사항으로 필터링할 必要가 있으며 자금조달계획서 제출은 불안심리가 작용하여 거래를 위축시킬 수 있으므로 제고되어야 할 것이다. 넷째, 투기과열지구 내의 ‘조합원 지위양도금지’조항이다. 이는 조합원의 직접적인 재산권침해가 되므로 해제되어야 하고 투기가 해소된 지역으로 판단되는 경우 신속하게 지구지정을 解除하여야 할 것이다. 다섯째, 중‧대형 평형단지의 재건축사업 시 소형주택 의무비율 및 임대주택 의무건설 문제이다. 중․대형 평형 단지의 재건축사업 시 원활한 진행을 위하여 소형주택 및 임대주택에 대한 제도보완이 있어야 할 것이다. 여섯째, 주택거래 시 대출을 억제하는 LTV, DTI제도가 있다. 이 두 제도는 부동산상승기의 투기억제정책이므로 침체기에는 완화해야 할 것이다. 일곱째, 조합의 전문성 부족이다. 조합의 전문성을 높이기 위하여 조합장의 기초교육 이수제도를 義務化하여야 할 것이다. 여덟째, 재건축조합의 과도한 권한 및 운영비 불신 문제이다. 조합권한의 관리감독 강화 및 조합임원의 자질을 向上시켜야 할 것이다. 아홉째, 조합의 불신 및 조합원 참여저조 문제이다. 조합의 분명한 업무처리로 신뢰도를 높이고, 조합원들의 단결을 强化하여야 할 것이다. 열째, 추가부담금 인상에 대한 조합원들의 부정적 인식이다. 조합원들은 추가부담금이 적을수록 유리하나 아파트의 고급화와 미래가치를 위한 추가부담금 인상에 대한 긍정적인 인식제고이다 이상으로 본 논문에서는 고밀도아파트 재건축사업의 원할한 추진을 위하여 재건축 규제제도를 과감하게 완화 또는 폐지하여 국민의 주거생활안정 및 ‘삶의 질’ 향상과 사회전반의 경기 활성화에 도움이 되는 정부의 적극적인 政策을 기대한다.