지수 산정 방식에 따른 지수 차이에 관한 연구

Abstract

지수 산정 방법에는 여러 가지가 있겠지만, 논문에서는 지수의 기본적인 방법은 중위수로 산정한다. 실증분석에서 사용될 실거래가 자료는 정규분포 하기보다 극단치의 영향이 큰 분포형태에 가깝다. 따라서 자료의 비대칭 분포에서 극단적인 관찰 값의 영향을 적게 받고 대상 표본의 대푯값으로 적절하게 사용될 수 있는 중위수로 지수로 산정하였다. 지수는 주택의 시장 상황에 따라, 또 지수의 산정 목적과 활용에 따라 중위수 지수중에서도 어떤 방법을 쓰느냐에 대한 선택을 할 수 있다. 산술고정지수와 같은 산정방법은 매우 간편하고, 기준 시점에 자산 거래를 했다면 기준시점 대비 매기의 자산가격의 평균 변동량을 알 수 있는 편리한 방법이다. 다만, 기준시점이 바뀌는 경우에는 지수의 변동 폭도 달라지게 되는 단점이 있다. 산술연쇄지수와 같은 산정방법은 변동률의 누적이라는 점에서 기준 시점 산정 문제에서 좀 더 자유롭다. 다만 거래량이 적어서 지수의 변동폭이 크고, 각 주택 유형이나 지역별 표본이 자산가격변화에 대푯값 역할을 충분히 수행하지 못할 때는 시장 변화에 민감하게 반응하며, 변동폭이 매우 커 질수 있는 단점이 있다. 기하지수 같은 산정방법은 기술적인 특성상 고정지수와 연쇄지수의 형태가 같다. 따라서 기준시점의 산정에서 자유롭고 지수의 변동성도 안정적인 편이다. 실거래가 신고 자료를 살펴볼 때, 서울시의 아파트 주택 유형은 시장 상황에 따라 가격과 거래량이 급등, 급감하는 사례가 있으며, 개별 표본의 편차가 매우 큰 것으로 분석되었다. 시장의 전반적인 가격의 변화를 파악하는 공공적 성격의 주택가격지수는 이러한 시장상황을 과도하게 반영하여 크게 변동하는 지수 보다는 가격 변화에 좀 더 안정적인 지수 산정이 보다 알맞다고 판단된다. 자산가격의 변동폭이 달라지는 산술평균고정지수와는 비교했을 때, 과소 계상되는 추세는 나타나지 않으면서, 기준시점을 변동하여도 자산가격변동률이 변화하지 않는 기하지수의 산정 방식을 사용함이 더 적합하다고 판단된다.