전세 계약의 레버리지 가설과 운용소득 가설의 검정

Abstract

우리나라의 임대주택 시장은 전세 제도라는 독특한 특성과 그 중요성으로 인해 이와 관련해서 많은 연구가 진행되어졌지만 아직 많은 부분에서 불분명한 논의들이 존재하고 있다. 본 연구에서는 그 중에서도 전세보증금의 단위기회비용에 관한 논의에 주목하여 이와 관련된 여러 가설을 정리하고 이를 실증 분석을 통해 각 가설의 적용가능성을 하부시장별로 검정하고자 하였다. 이와 관련해서 관련학계에서 진행되어진 선행연구를 통해 운용소득 가설과 레버리지 가설에 관하여 이론적 틀을 확인하였다. 기존의 암묵적으로 수용되어진 운용소득 가설 위주의 분석에서 레버리지 가설은 우리나라 임대시장을 해석하는데 새로운 분석의 틀을 제공하였음을 알 수 있다. 또한 이창무 외(2009)연구에서와 같이 실증분석을 통해 아파트 시장을 대상으로 각 가설의 차이와 적용가능성 또한 확인되어졌다. 다만, 위 실증분석은 아파트 시장에 국한되어졌다는 점에서 레버리지 가설이 전·월세가 존재하는 전체 임대차시장을 관통할 수 있는 이론인가를 확인할 필요가 있었다.

본 연구는 아파트 시장에 한정되어져 분석되어진 이창무 외(2009)연구 모형을 바탕으로 다른 하부시장에서도 적용이 가능한지를 알아보기 위해 진행되어졌다. 첫 번째 하부시장의 구분 기준으로써 사용되어진 재건축 가능 여부별 하부시장은 기존 선행연구에서와 같이 운용소득 가설은 기각되어지는 결과를, 레버리지 가설은 적용이 가능한 결과를 얻게 됨으로써 전세보증금의 단위기회비용을 설명하는데 있어서 기대가격상승률의 차이는 큰 영향을 미치지는 않는다는 결과를 얻게 되었다. 그러나 두 번째 하부시장의 비교검정 중 레버리지 가설은 아파트 부문에서 기존 연구에서와 마찬가지로 유의미한 결과를 보여주고 있으나 오피스텔 부문에서는 그렇지 않은 결과를 보여주고 있다. 오피스텔 부문에서의 레버리지 가설은 자본환원율만이 기존의 이론 및 선행연구와 같은 결과를 보여주고 있고, 기대가격상승률의 대리변수는 유의미한 결과이지만 그 방향성에 있어서 이론과 반대인 음의 부호가 나타났다. 이 결과만으로 볼 때 오피스텔 하부시장에서는 기존의 레버리지 가설만으로는 임대시장을 해석하는 데에 있어서 아직 완전히 적용이 어려움을 보이고 있다고 할 수 있다. 이는 기존 레버리지 가설에서 주장하고 있는 자본환원율과 기대가격상승률 이외에도 하부시장별로 다르게 나타나는 특성을 반영하는 변수가 개입됨을 보이고 있다. 따라서 레버리지 가설에 기반을 두어 각 하부시장과 전체 임대시장을 관통하는 가설로써 보편성을 갖기 위해서는 각 하부시장의 특성을 대변할 수 있는 변수가 추가적으로 확인되어져야 하며 이로 인해 레버리지 가설은 조금 더 유용한 가설로서 발전할 수 있을 것이라 생각되어진다.

이상의 연구를 통해서 전세 계약을 이해하는 데 주요한 논의라 여겨지는 전세보증금의 단위기회비용에 관한 여러 가설을 체계적으로 구분하고 아파트 하부시장에서 국한된 기존의 검정과정에서 벗어나 개개의 특성이 상이하게 존재하는 하부시장별로 각 가설의 적용가능성을 검정했다는 측면에서 의의를 갖는다.

본 연구에서는 운용소득 가설과 레버리지 가설을 하부시장으로 분류하여 검정하였다. 운용소득 가설은 기존 선행연구에서 검정이 진행되어진 데로 어느 하부시장에서도 유의하지 않은 결과를 보이고 있었다. 하지만 아파트만을 대상으로한 기존 선행연구에서 적용가능성이 인정된 레버리지 가설은 주택유형이 다른 오피스텔시장에서 기존과 다른 결과를 보임으로써 레버리지 가설만으로 전세보증금의 단위기회비용을 이해하는 데에는 한계가 있다는 것을 보이고 있다.

따라서 레버리지 가설이 전체 임대차 시장을 아우를 수 있는 가설로써 보편성을 확보하기 위해서는 각기 특성이 상이한 하부시장의 특성을 반영하는 레버리지 가설을 보완하는 추가 변수의 개발이 필요하다 여겨진다. 그 가능성으로 아직 그 이론적으로 뒷받침할 수 없으나 오피스텔 하부시장의 주요 특성을 확인하였을 때 하부시장별로 다르게 나타나는 자가와 차가의 비중의 차이와 전·월세우위시장 여부가 주요 변수일 것이라고 추정하고 있다.