도심재개발사업의 상가임차인 재정착 영향요인 분석에 관한연구

Abstract

본 연구는 도심재개발사업에서 상가임차인의 영업보상과 재정착을 위한 갈등해소 방안을 모색하고자 하는 것을 목적으로 하고 있다. 도시정비사업은 정비기반시설이 열악하고 노후‧ 불량한 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선해 주거생활의 질을 높이고 도시기능을 회복하기 위한 공공사업이다. 하지만 이러한 공공사업도 결국은 인간을 위한 사업임을 잊어서는 안 될 것이다. 도시정비사업 후에 원주민의 재정착이란 최근 중요한 이슈중의 하나로 떠오르고 있다. 용산참사가 있은 지 몇 년 이 흘렀지만, 여전히 서울‧ 수도권 곳곳에서 진행되고 있는 도시정비사업은 원주민들의 주거환경개선 및 도시기능회복 이라는 원래의 목적보다는 개발 이익극대화가 우선으로 원주민 및 상인들의 재정착을 어렵게 하고 있다. 이러한 문제를 해결하고, 도시정비사업의 공공성을 확보하기 위해서는 사업주체와 임차인간의 분쟁을 예방‧ 해결하는 등 관할당국의 책임행정을 확립하고 정당한 보상을 실현하며, 원주민 재정착률을 높이기 위한 대책을 마련해야 한다. 상인들은 대다수가 상가임차인이며 상가임차인의 지위가 주거임차인의 지위와 동등하지 못한 것은 상가임차인의 비중이 주거임차인의 비중보다 현저히 낮은데 있다 할 것이다. 하지만 상가임차인도 주거 임차인의 지위와 동등한 보상을 하여야하며 이를 위해서는 조사결과 상가임차인들이 가장 많은 불만을 갖고 있는 권리금보상과 재정착을 위한 대책을 마련해야할 것이다. 재정착에 관한 연구도 원주민의 재정착에 관한 연구가 대부분이었으며 상인들의 재정착에 관한 연구나 관심은 상대적으로 적었다. 이들은 도시정비사업 이후에 높아지게 되는 보증금과 임차료로 인해 재정착이 어려운 현실이다. 상가임차인들의 영업보상과 재정착에 관해 실증 분석을 통한 시사점을 요약해보면 첫째, 권리금을 보상해 주어야 한다. 현재의 영업보상에서 이주대책이 없는 상태로 가장 큰 불만은 보상액 과소인 권리금 인정여부였음을 살펴 볼 수 있었다. 권리금을 법이나 제도적 틀 안으로 정착하기에는 여러 가지 문제점이 내재하고 있으나 양성화를 통해서 반드시 정부의 강력한 의지로 대책을 마련해야 할 것이다. 둘째, 기존 상가임차인의 우선 재입주권리를 보장해줄 필요가 있다. 본 연구의 분석결과 기존 상가임차인의 우선 재입주권리를 제도적으로 보장해 줄 경우 재정착 결정에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 도시정비사업 완료 후 기존 임차인에게 사전 협상 및 우선 입주 권리를 보장해 줄 필요가 있다. 셋째, 재정착률 제고를 위해 저리 및 정부보증 대출 등 공공의 금융지원이 필요하다. 우선 재입주권리를 보장한다하여도 높아진 보증금에 대한 문제는 금융지원이 절실하다는 결과를 도출 하였다. 분석결과 공공의 금융지원은 재정착에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 도시정비사업 시 주거임차인들이 임대주택 입주권 혹은 정부보증의 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있는 것처럼 상가임차인들에 대한 보상도 개선될 필요가 있다. 넷째, 공공은 도시정비사업 이후 공공이 개발이익환수나 용적률 상향을 통해 재원을 확보하여 직접 상가를 건설하거나 매입하여 재입주권리를 보장하여도 재정착을 할 수 없는 정도의 영세상가임차인들을 대상으로 상대적으로 저렴한 임차비용으로 임대상가를 운영할 필요가 있다. 연구결과 공공이 근린상가를 임차해줄 경우 재정착 결정에 양(+)의 영향을 미치며 재정착을 결정하지 못하는 가장 큰 이유로 개발이후 인상될 임대료와 보증금이 부담이 되기 때문인 것으로 나타났다. 따라서 영세 상가임차인들의 재정착률 제고를 위해서 공공이 영세 상가임차인을 대상으로 공공임대상가를 운영할 필요가 있다.