주택재개발사업 추진 시 의사결정에 영향을 미치는 갈등요인 분석

Abstract

지난 10년간 부동산 경기 호황에 힘입어 전국적으로 도시재정비사업이 진행되고 있다. 또한 도시재정비사업의 추진은 토지등소유자(이하 “소유자”)의 찬성, 반대의 의사로 결정된다. 추진위원회 설립 및 조합설립 단계는 소유자의 찬성, 반대의 의사결정이 필요한 시기인데, 이 때 관련법에서 정하고 있는 각 단계에서의 동의율이 기준에 충족하여야 하는 등 도시재정비사업은 소유자의 의사결정이 전제가 되어 추진되는 사업이다. 그러나 금융위기 이후 부동산 경기 하락과 주택경기 침체, 정부와 지자체의 관리·감독 소홀, 세입자에 대한 대안 부재, 보금자리주택 정책 발표 등으로 도시재정비사업은 한계에 다다랐으며, 사업에 대한 찬반 대립은 날카로워져 우리사회에 주요 갈등으로 등장하고 있다. 갈등이 심화되면서 지역공동체가 해체되고, 급기야는 찬반 측 쌍방간의 법정소송이 전개되는 등 이들 간의 출혈이 가속화되고 있다. 이에 본 연구는 주택재개발사업의 의사결정이 필요한 시기이며, 주택재개발사업의 전 과정에서 볼 때, 가장 많은 분쟁이 발생하는 단계인 추진위원회설립 및 조합설립단계에서 소유자가 찬성, 반대의 의사결정을 하는데 영향을 주는 갈등요인을 규명하고, 연구의 분석결과를 통해 추진계획 중인 주택재개발사업에서 주요 갈등을 미리 예측하고, 방지할 수 있는 시사점을 도출하였다. 연구는 첫째, 주택재개발사업 관련 소송사례 및 문헌 고찰을 통해 주택재개발사업추진 시 의사결정에 영향을 미치는 갈등요인, 소유자의 사회경제적요인, 소유물권의 특성 등의 지표를 선정하였다. 둘째, 주택재개발사업의 의사결정이 완료된 구역의 소유자를 대상으로 설문조사를 실시하여 로지스틱회귀분석을 통하여 의사결정에 영향을 미치는 요인을 도출하였다.

분석 결과, 소유자가 소유물권에 대해 임대를 하고 있을수록 반대 의사결정을 내리는데 가장 많은 영향을 미치며, 주소득원이 임대소득일수록 반대의사, 건물면적이 클수록 반대의사, 재학자녀수가 있을수록 반대하는 경향이 크며, 조합의 신뢰도가 높을수록 찬성하는 경향이, 조합장 및 임원의 비리가 있다고 생각할수록 반대의사, 조합에서 일방적으로 사업을 추진한다고 생각할수록 반대, 개발로 인해 건물(토지)을 빼앗긴다는 의식이 높을수록 반대, 개인분담금에 대한 정보를 공개한다면 찬성, 조합운영경비가 투명하게 사용된다고 생각할수록 찬성, 사업에 대한 용적률 및 기부채납이 적정하다고 생각할수록 찬성의사를 결정하는 순으로 영향력이 나타났다.

종합적인 분석결과를 통하여 첫째, 주택재개발사업 의사결정에 있어 1차적으로 소유자의 경제적 특성이 영향력이 큰 것으로 나타났으며, 둘째,정비사업 시행주체인 조합은 조합 내부의 운영을 튼실하게 하여 투명하고 공정한 운영을 하고, 셋째, 소유자들에게 적극적인 정보제공 등 공공의 적극적인 역할이 요구된다고 하겠다.