中高層 共同住宅 維持管理 强化에 의한 리모델링 活性化 方案에 관한 硏究

Abstract

國 文 要 約

1980년대 후반 주택가격 및 전세가격 급등 문제가 사회문제화 되자 정부는 주택공급 확대, 주택가격 안정 및 저소득층의 주거안정을 목표로 주택 200만호 건설 계획에 의해 제1기 신도시를 건설하게 되었다. 그 결과 주택의 양적인 공급은 어느 정도 해소 되었다. 주택공급의 확대로 주택 부족 공급의 해소시점인 '90년대를 기점으로 우리나라의 주택을 크게 1990년대 초반 이전과 이후로 나누어 보면, '90년대 초반 이전에 건설된 아파트의 경우 재건축사업이나 리모델링 사업 등을 활용하여 새로운 공동주택으로 탄생하고 있다. 그러나 '90년대 초반 이후 1기 신도시를 시작으로 건설된 고밀도 중·고층 아파트의 경우에는 새로운 유지관리의 패러다임 모색이 요구된다. 이른바 주택공급의 확대정책에서 주거복지로 일대의 전환점을 맞고 있는 것이다. 1990년대부터 대량으로 건축된 고밀도·고층 아파트들은 용적률의 하향으로 재건축이 어려워 대규모의 리모델링을 필요로 하기 때문이다. 현재 '90년대 초반이후 건립된 아파트의 경우 재고주택이 절반이상을 차지하고 있다. 이 아파트들은 대부분 20년 이상 되어 노후화 되어감에 따라 계획적인 보수가 필요한 상황이다. 만약 대안 없이 방치하게 된다면 향후에는 정책방안으로 풀지 못하는 과제로 남을 것이다. 재건축 사업은 주택경기 저조로 일반분양이 어렵고, 사업성이 떨어지고 있다. 정부도 부동산 가격폭등의 원인을 강남 재건축 시장으로 보아 재건축을 규제하고 있다. 따라서 중·고층 공동주택의 노후화 문제가 심각한 수준에 이르게 될 것이다. 현재 재고주택의 대부분은 서울 등 수도권 단지가 많아 리모델링에 대한 잠재수요가 크게 예상되고 있으나 여러 가지 제약요소들로 인하여 공동주택의 유지관리나 리모델링이 활성화 되지 못하고 있다. 앞으로는 신축 보다는 유지관리 강화 차원의 리모델링 분야에 좀 더 많은 관심이 할당 되어야 할 것이다. 그러기 위해서는 활성화 방안이 강구되어야 한다. 첫째, 공동주택 유지관리의 활성화 방안으로 각종 성능등급을 인터넷에 자료를 공개하여 투명성을 확보하고, 각각의 개별단지에 맞는 현실적인 제도의 정착, 장기수선충당금을 자산 가치에 따른 주택가격변동률을 반영하여 현실화하고, 장기수선계획에 의한 부족한 충당금의 부족분을 상향하여야 하며, 신축 시 유지관리를 고려한 설계를 하고, 각종 성능 등급의 첨부를 부동산 거래 시 중개업법으로 의무화 하여야 한다. 둘째, 공동주택 리모델링의 활성화 방안으로 재건축 개발이익 향유에서 리모델링으로의 인식전환이 필요하며, 복잡한 절차를 간소화하고, 리모델링 관련 법규를 현실화하고, 리모델링 공사 시 비용경감 차원에서 조세감면의 혜택, 금융지원, 정책적인 제도의 구축이 필요하다. 이상 본 논문에서는 공동주택의 유지관리에 필요한 각종 제도를 의무화해서 건축물의 기능적·사회적 수명을 연장하여 자원의 낭비를 막아야 함을 연구하였고, 또한 공동주택 리모델링을 활성화시키기 위해 주택정책이 신축주택 중심에서 재고주택의 유지·관리를 중시하는 방향으로 전환될 필요가 있음을 연구하였다. 재건축과 리모델링의 선택 시에도 준재건축으로서의 리모델링 활성화 방안을 재고 할 필요가 있다. 따라서 리모델링이 주택정책의 한 분야로 포함되어야 하고 공동주택 리모델링의 인센티브, 허용범위, 기준, 절차 등이 현실에 맞게 바뀔 필요성이 있다. 이러한 연구가 정책으로서 반영될 때 미약하나마 자료가 될 수 있기를 바란다.