住宅 再建築事業의 改善方案에 관한 硏究

Abstract

國 文 要 約

본 硏究의 目的은 住宅 再建築事業의 推進過程에서 나타나는 다양한 問題點과 그 原因을 도출하고 적절한 改善方案을 제시함으로써 향후 관련 法律과 制度改善을 통하여 都市環境改善, 시민들의 주거생활과 삶의 질 향상이라는 住宅 再建築事業의 근본 취지와 목적달성에 실질적으로 기여를 모색하는 것이다. 서울시의 高密度 住宅 再建築事業은 ’60년대에 급속한 산업화와 도시화로 인한 도시인구의 급격한 증가로 住宅不足問題가 야기되었다. 이러한 住宅問題를 해결하기 위해 ‘70년대 이후 아파트위주로 많은 주택이 건설되었으나 短期間에 급격히 증가된 共同 및 單獨住宅의 再建築事業은 不良한 住宅을 改善하고 良質의 新規住宅을 공급하는 중요한 역할을 하였다. 특히, 서울시는 江北地域의 過密化를 해소하기 위하여 ’76년부터 ’83년에 걸쳐 13개 地區가 지정되었으며 이 중 10개 地區가 江南地域에 偏重되어 있는 것을 보면 강남, 서초지역의 再建築事業이 얼마나 중요한지를 알 수 있다. 현재 서초구내 蠶院․ 盤浦地區의 老朽 고밀도아파트는 건물 벽의 균열, 낡은 설비, 낙후된 난방, 주변 환경과의 부조화 등 노후화가 빠르게 진행되고 있으며 재건축 대상아파트가 지속적으로 도래하고 있어 再建築事業이 불가피한 실정이다. 그러나 政府는 강남, 서초, 송파지역 재건축아파트의 지속적인 價格上昇으로 再建築事業에 대한 강력한 規制政策으로 일관해 왔다. 특히 서초구의 2010～2012년의 주택 재건축정비사업 推進現況을 살펴보면 事業着工 및 管理處分 認可區域 각 2개소, 組合設立認可 5개구역, 推進委員會 構成地域 8개소, 整備豫定區域 6개소 등 지속적인 整備事業이 추진 중에 있음을 볼 때 再建築事業의 중요성이 높음을 알 수 있다. 이러한 배경 하에 본 論文에서는 住宅 再建築事業의 여러가지 問題點을 파악하고 그 改善方案을 提示하고자 한다. 住宅 再建築事業에 있어서 나타나는 問題點으로는 느슨한 建築年限 설정으로 再建築事業場별로 혼란을 초래하고 있으며, 재건축 工事費와 追加 分擔金 납부시 시공사와 조합원간 비용이 명확하지 않아 紛爭과 訴訟으로 인한 재건축 사업결의가 무효 판결 등 再建築事業이 지연되고 있다. 또한 주민이 소외되어 事業이 추진되는 문제와 老朽된 재건축 豫定地의 管理疎忽로 주거환경 악화 및 생활주민불편이 가중되며, 소형주택 일정比率 의무건립의 목적이 퇴색되고 있다. 또한 주택 거래시 대출을 규제하는 제도로 부동산 거래의 활성화에 제약을 받고 있으며, 최초 조합설립위원회가 설립되기 이전부터 사업계획 시행인가까지는 막대한 인건비와 경비가 소요되고 기존관례에 비추어 조합원에게 비용을 징수하는 것이 현실적으로 불가능함에 따라 자금이 부족하여 시공사의 유혹을 뿌리치기 어려운 상황하에서 추진되고 있는 실정이다. 이에 대한 改善方案으로 주택 再建築事業에 있어서 관련법규를 정비하여 건축연한의 柔軟性과 容積率을 종합적으로 규제할 수 있는 방안마련이 필요하며, 재건축 工事費 및 추가 分擔金의 세부내용을 문서화해야한다. 사업추진시 주민참여제도를 확대하고 전문분쟁해결기구를 설치운영하는 방안을 강구하고, 주택 재건축시 小型住宅 의무비율의 규정 제도를 보완하며 주택거래시 대출을 규제하는 제도를 신축적으로 적용하여야한다. 再建築事業의 초창기에 조합운영비 등 자금력부족을 해결하기위해서는 민간과 공공의 역할이 중요하며, 주민들이 사업시행자를 선정할 때 동등한 법률적 요건을 갖추고 한국토지주택공사 등을 사업시행자로 지정함으로써 공정한 참여여건조성 등 효율적인 政策을 수립하여 公共福祉를 위한 주택 再建築事業을 추진하여야 할 것이다.