住商複合아파트의 開發方向에 관한 硏究

Abstract

주상복합아파트는 주거와 상업, 업무, 문화 위락 등 다양한 기능을 갖으면서 편리성과 쾌적성을 강조한 새로운 복합형태의 주거 공간 이다. 우리나라는 60년대 말 70년대 초에 세운상가를 비롯하여 80년대 초를 기점으로 주상복합아파트의 건축은 발전을 거듭해서 초고층의 형태로 발전 되었다. 2000년대 이전의 주상복합건물은 도시적인 측면에서 그 기능은 부족하다 할 수 있다. 주상복합건축물의 비 주거 부분의 용도는 건물 내 주민들을 대상으로 계획 되어 졌고, 용도도 거의 한정 되어 졌었다. 그러나 2000년대 이후의 분당의 신도시를 비롯한 다른 신도시에 계획된 주상복합 건물은 주민들을 위한 공간과 그 주변을 이용하는 사람들의 생활을 고려하여 계획으로 이루어 졌다. 주민들을 위한 주민들의 공용시설뿐만 아니라 근린생활시설, 기타 판매시설, 문화시설까지 계획하고 만들어 졌으며 때로는 그 지역의 ‘랜드마크’의 모습으로 도시적인 기능으로 개발되기 시작 했다. 초기에는 건축업자들이 분양가 자율화를 통한 고급주택 사업의 기회로 여겨 주로 외곽 지역의 미개발 토지를 중심으로 사업상만을 고려한 제한적인 개발이 이루어졌다. 작은 필지에 주거, 상업, 업무, 스포츠 등의 용도로 포함한 단일건물에 수직적인 복합개발이 대부분 이었고, 상층부에는 주거시설을 배치하였다. 이러한 단순 주거형태가 개인의 프라이버시, 쾌적한 주거환경, 공공시설의 부족 등 많은 문제가 거론이 되면서 입주민들의 불만족으로 나타났다. 주상복합건물의 문제점인 건축과 동선의 거리를 조정하고 단지 내에 문화시설과, 공공시설을 보완하면서 도시 중심부에 급부상하게 되었다.

주상복합아파트의 목적은 도심지역 중 저밀도로 이용되고 있는 지역을 재개발함으로써 토지 이용의 효율성을 제고하고자 하는데 있다. 이러한 목적으로 개발된 주상복합아파트는 기존 아파트와는 차별화된 건축물과 고급스런 인테리어로 수요자들의 관심을 끌었다. 또한 갈수록 상승하는 도심지의 땅값은 주택을 저층 화 할 수가 없게 되어 건축물은 점점 고층화 되어갔다. 이러한 모든 것이 반영된 분양가의 가격은 상승하게 되었고 '고분양가'라는 논란이 되었다. 고분양가는 다른 주택가격을 상승을 시키고, 초고층 건물로 인한 주변건물과의 부조화와 교통량의 증가 등 은 문제점으로 나타났다. 또한 높은 용적률로 인한 녹지부족은 단지 내 쾌적성을 결여 시켰다. 본 논문에서는 이러한 주상복합아파트의 변천과정이 사회적으로 어떠한 영향을 주고 있는지를 긍정적인 측면과 부정적인 측면을 선행 연구실적과 학술지, 단행본 등을 통하여 조사 연구 되었다. 특히 현재 서울시에서 한강르네상스 개발사업 을 중점으로 한 용산구를 중심으로 살펴보았고, 기존에 분양된 주상복합아파트들의 분양가와 현재의 매매가 시세를 비교함으로써 용산지역개발로 인한 시세의 변동가격을 조사하였다. 조사결과 용산지역 개발은 고분양가 논란에도 불구하고 주상복합아파트 는 수요자가 꾸준히 관심을 보이고 있는 상태이며, 투자에 대한 이익의 기대치도 높은 상태이다. 따라서 본 연구에서는 주상복합아파트의 현황과 문제점을 조사 및 분석하였으며 이를 토대로 활성화를 위한 주상복합아파트의 개발방향을 제시 하고자 한다.