不動産 프로젝트 파이낸싱 信用評價基準 改善에 관한 硏究

Abstract

國 文 要 約

2000년 이후 국내에서는 풍부한 유동성 및 저금리, 부동산 가격 상승 등에 힘입어 부동산 개발사업이 활성화 되면서 부동산 프로젝트 파이낸싱 취급량도 급증하게 되었으나, 금융기관 간 과다한 경쟁으로 부동산 프로젝트 파이낸싱에 대한 엄격한 심사절차를 거치지 못한 상황에서 무리한 프로젝트 파이낸싱 대출 실행으로 부동산 프로젝트 파이낸싱에 대한 부실율도 급격히 늘어나게 되었다. 이러한 부동산 프로젝트 파이낸싱에 대한 부실율이 급증하게 된 것은 부동산 경기 활황시절 부동산 프로젝트 파이낸싱에 대한 신용평가 및 사업성 평가를 소홀히 한 탓도 있지만, 부동산 프로젝트 파이낸싱에 대한 신용리스크를 합리적으로 판단하고 평가할 수 있는 시스템이 갖추어 있지 않은 이유가 크다. 따라서 본 연구에서는 기존 각 은행들이 사용하고 있는 신용평가 기준을 좀더 체계적이고 효율적으로 개선하기 위하여 부동산 프로젝트 파이낸싱에 영향을 미치는 세부적인 신용위험 요인을 재 선정하여 AHP분석 방법을 통한 중요도 분석을 실시하였다. 본 연구의 조사 대상은 제1금융권인 은행에만 한정하였으며, 연구 결과는 다음과 같다. 부동산 프로젝트 파이낸싱 신용평가 상위단계 항목에 대한 중요도 측정 결과는 채권보전위험이 제일 높게 나왔으며, 다음으로는 시장위험, 사업위험, 재무위험, 시공위험, 시행사위험 순으로 나왔다. 은행에서 부동산 프로젝트 파이낸싱 결정시 무엇보다 채권보전 위험을 가장 중요한 판단 요소로 취급하고 있다는 사실을 알 수 있다. 하위 단계의 신용평가 세부요인에 대한 중요도 측정에서는 시공사 신용보강 수준(1위)과 시공사 신용도(2위)에 대한 중요도가 가장 높게 나왔으며 시공사 책임준공이 5위의 중요도를 보이는 등 시공사에 대한 중요도가 매우 높게 나왔다. 다음으로는 대출금 상환순위(3위), 담보가치 적정성(4위), 사업부지 확보(6위), 인허가(7위), 시공권 교체수단(8위), 토지 매입가격의 적정성(9위), 자금관리 및 통제(10위), 분양가격(11위)의 중요도가 높게 나왔다. 반면 시행사 사업수행경험(24위), 시행권 교체수단(23위), 시행사 재무능력(22위) 등 시행사에 대한 중요도는 상대적으로 낮게 나타났다. 시공사의 신용도 및 신용보강 수준에 대한 중요도가 가장 높게 나타난 것은 모집단을 은행에만 한정하여 조사하였음에도 조사대상을 은행+저축은행+보험회사 등으로 했던 선행연구들의 결과와도 크게 다르지 않게 나왔다. 금융기관들은 부동산 프로젝트 파이낸싱 취급시 공통적으로 시공사의 신용도 및 지급보증에 크게 의존하고 있음을 재확인 할 수 있었다. 반면 시행사의 자기자금 투입비율, 시행사 재무능력, 시행권 교체수단 등 시행사 관련 중요도는 상대적으로 낮게 나왔다. 개발사업의 실질적인 사업주체는 시공사라는 인식과 함께 시행사가 대부분 영세하여 대출금 상환에 미치는 영향은 크지 않다라는 인식이 작용하고 있는 것으로 해석된다. 마지막으로 상기 AHP분석을 통해 산출된 신용평가 항목 및 각 항목별 세부요인에 대한 중요도를 5단계 구간으로 배점화 하여 총 100점 만점의 신용평가 기준 개선안을 도출하였으며, 신용평가 등급의 활용방안에 대하여도 기술하였다. 아무쪼록 본 연구가 제1금융권의 부동산 프로젝트 파이낸싱 부실 방지 및 효과적인 신용위험 관리 방안 수립에 기여하고 나아가 부동산 프로젝트 파이낸싱 활성화에 기여할 수 있기를 기대한다.