대형복합상업시설의 입지특성이 지역사회에 미치는 영향 분석

Abstract

최근 수도권 일대에 많은 대형복합상업시설들이 들어서고 있다. 이러한 대형복합상업시설은 쇼핑과 여가를 함께 즐길 수 있어 시설을 이용하는 것이 하나의 문화로까지 정착하고 있다. 이러한 추세는 부동산 시장에도 큰 영향을 주고 있다. 부동산 개발업체 뿐만 아니라 대형 유통사들조차 개발사업에 적극적으로 뛰어들고 있어 수도권과 함께 전국적으로 공급이 확산 될 전망이다. 이러한 대형복합상업시설이 추구하는 분양수익 및 매출의 극대화와 지역사회에서 요구하는 긍정적인 변화는 모두 시설의 입지적 측면과 상관성이 있다. 향후 지속적으로 공급이 예상되는 현시점에 대형복합상업시설의 입지에 관한 연구는 없었고, 단순히 시설이 입점한 지역의 사회지표 변화량만을 언급하는 연구가 대부분이어서 입지적 측면과 지역사회 변화와의 관계에 관한 연구가 필요할 것으로 생각되어 본 연구를 착안하고 진행하게 되었다. 본 연구의 진행흐름을 살펴보면 크게 세 단계로 구분할 수 있다. 첫째, 선행연구를 바탕으로 대형복합상업시설의 입지에 영향을 미치는 개발여건 측면의 요소와 교통접근 측면의 요소를 선정하고, 지역사회 변화를 살펴보기 위한 사회지표들을 선정한 후 분석대상지를 선정하여 각 대상지별 현황분석을 실시하였다. 둘째, 현황분석 결과에 의사결정분석기법을 적용하여 입지계획 요소별 가중치를 도출한 후, 각 요소의 현황분석 값에 적용하여 대상지별 입지적 측면의 점수를 도출하였다. 셋째, 대상지별로 입지적 측면의 점수와 지역사회 변화 정도를 비교·분석 하여 시사점을 도출하였다. 이러한 흐름으로 분석한 결과 입지평가에서는 센트럴시티가 가장 높은 점수를 받았고 다음으로 코엑스, 타임스퀘어 순으로 높은 점수를 받았다. 대상지들 중 가장 낮은 점수를 받은 시설은 양재 하이브랜드였다. 시설이 입점해 있는 지역의 사회지표 변화에서 가장 많은 변화를 보인 지역은 아이파크 몰이 입점해 있는 용산이었고, 가장 작은 변화를 보인 지역은 대상지 중 가장 작은 규모의 시설인 팜스퀘어가 위치한 불광동 지역이었다. 분석을 통해 도출한 대상지별 입지적 측면의 점수와 지역사회 변화의 정도를 비교하여 다음과 같은 결론을 내릴 수 있다. 첫째, 대형복합상업시설 입지의 적정성과 지역사회의 변화 정도가 비례관계에 있지 않다는 것이다. 하지만 전체적으로 유사한 패턴의 값을 보이고 있어 입지적 특성이 지역사회 변화의 정도와 상관관계가 있다는 것은 알 수 있었다. 둘째, 대형복합상업시설 입점에 따른 지역사회 변화의 정도에 한계가 있을 것으로 판단되었다. 입지평가에서 높은 점수를 받은 지역들에서 지역사회 변화의 정도가 더 이상 증가하지 않는 모습을 볼 수 있었다. 셋째, 단기적인 시점을 기준으로 지역사회의 변화를 분석하였음에도 불구하고 부동산시장의 활성화 정도와 주변지역의 대규모 개발계획과 같은 외부적 영향으로 인해 상대적으로 변화가 많은 지역이 있음을 알 수 있었다. 이러한 대형복합상업시설 입지적 측면의 특성과 지역사회 변화의 정도에 대한 비교분석 결과를 바탕으로 정책적인 제언을 한다면, 대형복합상업시설의 입지적 측면의 특성이 입점하는 지역사회의 변화에 미치는 영향이 있으므로 사업계획 수립이나 승인 시에 일률적인 규제보다 지역사회에 미치는 영향의 정도를 고려하고, 입지적 측면의 특성을 반영하여 적정규모를 제안할 수 있을 것이다. 그리고 대형복합상업시설의 입지적 특성과 지역사회와의 연계 및 상생을 고려한 계획수립 지침을 마련할 경우 해당 지역사회에 더 많은 긍정적인 변화를 유도할 수 있을 것으로 판단된다.

핵심어: 대형복합상업시설, 입지계획 요소, ANP, 입지 평가, 지역사회 변화