지하철 유동인구가 역세권 지가에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

서울의 지하철은 1974년 8월에 1호선 도입을 시작으로 2009년 7월 9호선 1단계 구간까지 지속적인 확충을 통해 서울과 수도권을 거미줄처럼 연결하고 있다. 총 9개 노선에 293개의 역이 설치되어 있으며, 38년의 운용기간을 보이고 있는 서울의 지하철은 도시민의 대중교통 이용수단으로 그 비중은 더욱 커질 수밖에 없다. 때문에 지하철을 이용하는 유동인구는 객관성을 보유한 부동산 시장의 새로운 측정 지표로서의 활용 가능성이 있다. 본 연구는 우리나라에서 지하철을 최초로 도입하여 도시민의 일상생활과 밀접한 연관성을 보이고 있는 서울의 지하철 이용고객을 유동인구로 설정하였고, 서울의 내부에서 순환방식으로 운영되고 있는 지하철 2호선을 특화하여 분석을 실시하였다. 역세권의 범위와 구성요인은 다양한 형태를 보이고 있으나 주거환경과 경제적 요인의 복합적 분석을 위해 역세권 반경 1,000m 의 범위를 설정하였고, 자료의 수집 기간은 2007년부터 2011년까지로 하였다. 역세권을 이용하는 거주인구와 세대수, 세대연소득, 기업체수, 종사자수, 금융기관수를 조사하여 2호선 역세권의 생활권별 특성도 파악하였다. 서울의 지하철 유동인구는 매년 증가되는 추세로 유동인구의 증가율을 지하철 1호선 노선이 가장 높았으며, 지하철 유동인구의 절대 규모에서는 지하철 2호선 노선이 압도적으로 많았다. 지하철 유동인구의 절대규모와 증가율이 안정적으로 상승되고 있는 노선은 지하철 7호선으로 분석되었다. 지하철 유동인구가 역세권 지가에 미치는 영향에 대한 분석을 위해 상관간계를 바탕으로 회귀분석을 실시하였다. 유동인구의 다양한 원인관계를 지하철 유동인구 및 역세권 주변 환경요인까지 변수를 확대하여 분석을 실시하였다. 분석결과 지하철 유동인구와 역세권 기업체 종사자가 가장 유의미한 독립변수로 설정되었다. 역세권 공시지가는 지하철 유동인구와 양(+)의 상관관계가 있다는 대립가설을 채택할 수 있었다. 특이한 점은 역세권 거주인구는 역세권 공시지가와 상관관계는 있었으나, 음(-)의 상관관계를 보이는 것으로 분석되었다. 이는 회귀분석에서도 유의미한 모형이 도출되어, 결과적으로 지하철 유동인구와 역세권 기업체 종사자가 역세권 지가에 영향을 주는 가장 밀접한 요인이라는 것을 분석을 통하여 증명할 수 있었다. 이와 같은 분석의 결과를 바탕으로 지하철 유동인구를 부동산 시장에 객관적 데이터로 활용하기 위해 부동산 통계 분야로의 활용 방안을 제시하였으며, 부동산 평가의 보조지표로서의 가능성도 기술하였다. 기존 연구들이 역세권 활용방안 및 토지이용 특성 분석을 위해 지하철 이용수요를 활용하였다면 이번 연구는 지하철 이용수요를 유동인구로 설정하여 기존 연구에서 다루지 못했던 지하철 유동인구의 변화와 역세권 주변 환경 변수를 반영하여 부동산 가격에 미치는 영향력을 연구하여, 지하철 유동인구 데이터의 객관성을 검증하였다는데 그 의의가 있다.