토지거래허가구역내 토지거래의 과세에 관한 연구

Abstract

이 논문에서 연구자는 토지거래허가구역 내에서 토지거래허가를 받지 않고 이루어진 거래에 대하여 각 조세법 영역에서 어떻게 취급하고 있으며 이에 대한 대법원의 판단은 어떠한지 살펴서 각각 그 문제점과 해결방안을 모색하고자 한다.

우리나라에서는 1970년대 이후 산업화와 도시화에 수반하는 각종 개발사업의 시행으로 지가가 급격하게 상승하였고 토지가 투기의 대상이 되는 문제점이 발생하게 되었다. 이에 대응하기 위한 방안의 일환으로 1978년 12월 5일에 개정된「국토이용관리법」을 통해 토지거래허가제가 도입되고 1985년 7월에 이르러 토지거래허가제도가 최초로 시행되었다.

토지거래허가제도에 대해서는 토지의 자유로운 거래에 대한 중대한 제한이면서 토지이용자의 다양한 이해관계를 제대로 반영하지 못하고 거주이전의 자유 및 직업선택의 자유에 대한 중대한 침해가 발생한다는 비판이 있어 왔다. 현실적으로 토지거래허가제도를 회피하기 위하여 증여를 가장한 매매나 미등기 전매 등이 이루어져 왔고, 토지거래허가 없이 토지를 거래하는 경우도 많았는데, 이에 대한 사법적 취급과 아울러 조세법적 취급이 문제되어 왔다.

토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받지 않고 한 토지거래에 대한 사법적 취급은 현재 대법원 판례에서 나타난 유동적 무효의 법리에 의하여 규율되고 있다. 양도소득세 과세대상으로서는 한 때 과세관청의 과세관행과 대법원의 판단이 충돌한 시기가 있었다. 과세관청은 유동적 무효상태의 토지거래에 대해 잔금청산일을 양도시기로 보도록 하는 소득세법 규정을 들어 양도소득세를 과세하여 왔던 반면, 대법원은 사법관계에서의 유동적 무효의 법리에 따라 무효인 거래에 대하여는 과세대상인 양도행위가 없기에 양도소득세를 과세할 수 없다고 판단하였다. 이후 과세관청도 대법원의 판단을 따라 유동적 무효의 법리를 과세관행에 반영하였으나 양도시를 “토지거래허가를 받은 날”을 기준으로 함에 따라 “잔금청산일”을 기준으로 양도시기를 판단한 대법원의 해석 사이에 차이가 발생하였고, 이는 가산세 및 예정신고세액공제 등에 영향을 미치게 되었다.

결국 이러한 문제점을 반영하여 2000년 12월 29일「소득세법」을 개정함으로써「(구)국토이용관리법」상 토지거래계약허가구역 안에 있는 토지를 양도하면서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고를 하도록 하고, 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 양도소득세 확정신고를 하도록 명문화하여 과세상 논쟁은 일단락되는 것으로 보였다.

그러나 현실적으로 토지거래허가구역에서의 토지거래허가를 받지 않고서 토지를 취득하여 이를 전매하거나 증여를 가장하여 토지거래허가 없이 토지를 취득한 후 전매하여 불법 내지 탈법에 따른 이익을 향유하는 경우까지 유동적 무효의 법리를 고수함에 따라 양도소득세를 과세하지 않는 것은 경제적 실질에서 보면 형평에 반하는 것이라는 지적이 있었다.

이에 대법원은 2011년 7월 21일 전원합의체 판결로써 종전의 견해를 변경하여 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 전매하거나 증여를 가장한 매매로써 매도인이 매매대금을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속됨에도 매매계약 등이 법률상 무효라는 이유로 매도인이 그로 말미암아 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과가 되어 조세정의와 형평에 심히 어긋난다고 보아 양도소득세 과세가 적법하다고 판단하였다.

대법원은 양도소득세 과세에서와는 달리 부동산매매업(사업소득)에 대한 종합소득세나 법인의 토지거래에 대한 법인세 과세에 있어서는 토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받지 못하고 거래한 경우에 대해 종전부터 권리의무 확정주의나 순자산증가설 등에 기초하여 양도대금을 받을 권리가 확정된 것으로 보아 과세하는 것이 적법하다고 판단하여 왔다.

한편,「지방세법」에서는 부동산 등의 취득은 “「민법」,「입목에 관한 법률」등 관계 법령에 따른 등기․등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면” 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득 물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 하도록 규정하고 있다.

취득세 과세와 관련하여 대법원은 토지거래허가를 받지 못한 상태에서 잔금을 모두 지급하였다고 하더라도 토지의 취득으로 볼 수 없어 취득세를 과세할 수 없다고 판단하여 왔다.

그렇지만 당초 토지거래허가를 받지 않았다가 후에 토지거래허가를 받은 경우 및 토지거래허가구역의 지정이 해제되었을 경우 취득세 부과를 위한 취득시기를 언제로 보아야 할 것인지에 대해서는 과세관행과 행정심판례 및 대법원의 판단이 서로 갈리고 있는 상태이다.

마지막으로 재산세 및 종합부동산세의 경우 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 토지를 매매한 경우 과세관행 및 행정심판례 모두 당해 거래가 효력이 없는 것이므로 재산세 납세의무자는 공부상 소유자인 당초 양도자가 되는 것이라고 판단하고 있다.