서울시 산업구조 변화 및 오피스 규모별 임대시장 변화 특성 분석에 관한 연구

Abstract

도시는 전통적 고용기반이었던 제조업이 쇠퇴하면서 업무중심지로서의 기능과 역할이 점차 중요해지고 있다. 한편 산업구조의 고도화와 함께 업종이 다양화, 세분화되고 산업구조가 변하면서 이는 곧 오피스 수요에 영향을 주게 된다. 따라서 다변화되고 있는 오피스 시장에의 정보 수요에 대응하기 위해서는 전반적인 경기상황과 시장동향, 산업구조의 변화를 종합하여 오피스 시장의 구조를 이해하고 오피스 시장의 변화 특성을 분석할 필요가 있다. 따라서 본 연구는 서울시 오피스 임대시장 관련 현황에 대한 이해를 바탕으로 권역에 따라 오피스 규모별로 임대시장을 세분화하고, 세분화된 오피스 임대시장을 임대료지수 및 공실률, 신규공급량 자료를 활용하여 수요 및 공급의 두 측면에서 균형적, 종합적으로 해석하고자 한다. 또한 산업구조의 변화 및 외국기업 등록 현황 특성도 함께 비교ㆍ종합함으로써 오피스 시장의 구조와 오피스 시장의 변화 특성을 보다 실질적으로 이해하고, 이를 종합하여 본 연구의 함의를 도출하고자 하였다. 분석을 통한 결과를 종합해보면 다음과 같이 요약할 수 있다. 권역별 오피스 규모에 따른 오피스 수요변화 특성을 개략적으로 살펴보면, 서울시 중심지의 세 권역 중 도심권역은 2003년 이후 2010년 현재까지 대형 오피스 및 중소형 오피스 모두에서 비교적 지속적이고 안정적인 오피스 수요가 있어왔던 것과는 달리, 강남권역과 여의도권역의 경우 2003년 이후로 오피스 수요의 증가가 뚜렷함을 알 수 있었다. 또한 도심권역의 규모별 오피스 수요는 대형 오피스와 중소형 오피스 모두에서 지속적인 수요가 있었고, 강남권역의 경우 최근 대형 오피스 수요의 급증에 일정수준 비례하여 중소규모 오피스 수요도 급증하였던 반면, 여의도권역의 경우 대형 오피스 수요는 증가한데 반해 중소규모 오피스 수요는 미미한 것으로 이해할 수 있었다. 이를 통해 오피스 하위시장의 세분화에 따른 권역별, 규모별 오피스 시장 특성의 차이가 존재함을 확인할 수 있었다. 또한 동일권역 내의 동일규모 오피스라 하더라도 시기에 따른 임대시장 특성이 다르게 나타났으며 업종 변화 등을 함께 살펴봄으로써 시기별 임대시장 특성을 나타낸 시장 상황 및 원인 등에 대한 예측이 가능하였다. 즉 하위시장 세분화에 따른 오피스 시장 특성의 차이는, 일반적으로 오피스 시장을 이해하는데 있어 이용되는 임대료지수 및 공실률, 신규공급량 분석과 같은 오피스 임대시장 관련 지표 외에 산업구조의 변화 및 외국기업 등록 현황 등의 측면까지 종합하여 분석함으로써 오피스 시장의 구조와 변화특성을 보다 명확하게 이해할 수 있었다. 본 연구는 서울시 오피스 시장을 중심으로 권역별, 오피스 규모별 오피스 시장 현황을 살펴보고, 경기 및 시장동향, 산업구조의 변화를 종합하여 오피스 임대시장의 변화특성을 분석, 결과를 제시함으로써 다변화되고 있는 오피스 정보수요에 대응하기 위한 기초자료를 제공했다는데 의의가 있다.