구한말 이후 전세 계약의 논의 변화와 특성 분석

Abstract

우리나라 주택임대시장에서 차가 형태는 전세와 보증부 월세, 월세가 존재하며, 이 중 전세는 우리나라에만 유일하게 존재한다고 알려져 있다. 2010년 기준 차가 가구에서 전세가구 비율은 전국 47.4%, 서울 55.8%로 주택임대차 시장의 상당 부분을 점유하고 있다.

그러나, 전세는 관습으로 시작되어 법적 근거에 의해서 현재 운영되기까지 오랜 시간 국내 주택시장에서 운영·유지되어 왔으나, 우리는 전세제도의 역사적 사실에 대해서는 확인하지 못한 바가 많다.

반면에 최근 남미의 볼리비아 민법에서 우리나라에만 존재하는 것으로 알려진 전세와 비슷한 제도로 Antichresis Leases가 확인되었다. 그러나 볼리비아의 Antichresis Leases는 바빌로니아법에 의해 시작되어 운영되었다는 점에서 관습으로 시작된 전세와 차이를 보인다. Antichresis Leases는 기원 및 역사 기록이 있으나, 우리에게는 전세에 대한 역사 기록이 없다.

전세 관습에 대해 확인된 공식자료는 1910년 관습조사보고서가 유일하며, 전세 기원에 관한 연구는 관습조사보고서에 의지되고 있으며, 하나의 문헌에 의해 인용·확대·재해석 되어오고 있는 것으로 보인다.

관습조사보고서는 1908~1909년 지역 관습조사(지역조사서)를 통해 1910년에 한권으로 취합되었고, 이 과정에서 일정한 조정이 발생하였다. 또한 관습조사보고서는 최초의 공식기록으로 알려져 있으나, 1899년 황성신문에서 전세가 행해진 기록이 발견 되었다. 그러므로 본 연구에서는 지역조사서와 신문기사를 통하여 근대 기록 속에서 전세계약의 분포지역과 남아있는 전세기록을 확인하고자 하였다.