리조트 개발사업의 설계변경 원인분석

Abstract

리조트 설계는 일반건축물과는 달리 넓은 대지에 건축물들을 조화롭게 배치하는 것으로 사업관계자들에게 대지 전체를 아우르는 보다 넓은 시야가 없으면 많은 설계변경을 야기시킨다. 필자가 수행했던 ‘대천리조트’도 수많은 시행착오를 통한 설계변경이 많았다.

본 연구는 ‘대천리조트’의 이러한 설계변경이 준공건축물의 품질에 어떠한 영향을 미쳤는지를 분석하여 유사프로젝트를 수행하는 실무자들이 겪을 수 있는 시행착오를 최소로 하기 위함이다.

따라서 본 논문에서는 먼저 대천리조트의 개발배경을 정리해 사업의 한계 및 설계변경의 배경을 알아보았다. 그리고 현상설계안에서 계획, 기본, 실시설계안 및 준공작에 이르기까지 설계변경안을 살펴보았고, 세부 변경 내용을 통해 그 요인을 설계, 공사비, 사업기간, 품질 4가지로 분류해 각각의 문제점들을 도출하였다. 마지막으로 문제점들을 정리하고 개선방안을 찾아보았고, 결론은 아래와 같다.

첫째, 사업주에게는 사업일정에 따른 의사결정이 가능한 인원 투입이 필수적이고, 설계자에게는 의사결정에 대한 사업주측의 확인자료를 분명히 해야한다. 대천리조트의 경우 설계내용을 관리하는 사업팀의 충원이 착공이후에 이루어졌고, 건축물을 사용할 운영팀은 준공이 다가왔을때 꾸려졌다. 이는 착공 이후의 무수히 많은 설계변경을 야기시켰고, 심지어 사업주가 이를 설계자 및 감리자에게 책임전가하는 모습까지 보였다.

둘째, 예산과 건축물 성격을 고려한 입찰 방식 결정이 필요하다. 설계시에는 랜드마크 역할을 수행할 건축물로 설계관리하고, 시공시에는 예산만 고려해 최저가 입찰로 업체를 선정하다보니 착공 후 설계요소를 없애는 많은 설계변경이 발생했다. 또한, 부족한 예산집행에 따른 설계, 시공, 감리 등 전체적인 작업인원 부족으로 원활한 커뮤니케이션이 이루어지지 않았고, 이는 준공 이후 전체적인 품질저하를 초래했다.

셋째, 현황측량부터 인허가, 설계, 시공에 이르기까지 토목설계 책임소재를 분명히 할 필요가 있다. 가능하다면 하나의 업체에서 측량, 인허가, 설계를 맡는 것이 좋을 것이다. 대천리조트의 경우 각기 다른 업체에서 수행해 분명한 책임소재가 없어, 지형을 고려해 설계한 대다수의 건축물들이 위치가 이동하는 등의 설계변경이 발생했고, 심지어 기능을 수행하지 못하는 공간이 발생하는 등 수많은 문제들이 존치된 상태에서 준공되었다.

본 논문은 대천리조트 개발과정에서 나타난 설계변경 세부 사례들을 통해 요인 및 문제점을 분석하고 대책을 제시하였다. 따라서, 본 논문이 향후 리조트 개발 시 발생할 수 있는 설계변경을 예방하기 위한 기초자료로 활용되기를 바란다.