土地去來許可制度의 改善方案에 관한 硏究

Abstract

國 文 要 約

중세 봉건제도가 무너지고 시민사회가 형성되면서 발달된 근대민법의 3대원칙은 오늘날 자본주의 사회의 기본원칙으로 모든 나라의 법률과 관습에 녹아 있다. 그러나 그 중 토지에 관해서는 공급이 한정된 토지의 특성상 토지공개념이 도입되어 각 나라마다 토지의 투기와 소수에 의한 소유의 극대화를 방지하기 위하여 각종 규제정책을 도입하고 있는데 우리나라도 토지에 관하여는 여러 가지 규제 정책을 시행하고 있다. 헌법 제23조 제1항에서는 사유재산제를 보장하고 있으면서 제2항에서 재산권의 사회적 제약 내지 사회적 기속성을 강조하면서 그 정당성을 부여한 토지거래허가제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에서 구체화 되어 투기의 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 그 허가구역 내에서 토지거래계약을 체결할 경우 허가를 받도록 하고 있으며 허가를 받지 아니하고 체결한 거래계약은 무효로 규정하고 있을 뿐만 아니라 이를 어기고 허가 없이 토지거래계약을 체결할 경우 2년 이하의 징역 또는 계약체결당시의 당해토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다. 그러나 실제거래관행에 있어서는 토지거래계약을 체결한 후에 토지거래허가를 받고 있는데 그 이유는 토지거래허가를 득한 후 토지거래계약을 체결하려고 할 경우에 토지주의 변심으로 토지거래계약이 성사되지 않거나 이미 허가를 받은 매수예정자가 토지를 매수하지 않을 수 없음을 알고 토지가격을 턱없이 올려 받을 가능성이 있기 때문이다. 이러한 관행을 일부 인정하여 대법원판례는 토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 토지거래허가를 득했을 경우 계약체결 시로 소급하여 유효가 된다는 유동적 무효 이론을 채택하였고 아울러 당초부터 토지거래허가를 배제 내지 잠탈하는 계약만 당초부터 확정적 무효라고 하였는데 이는 허가를 받기 전에 계약을 먼저 체결하는 거래관행을 인정함과 동시에 토지거래허가제도의 입법취지도 고려한 것으로 판단된다. 이 외에도 농업과 임업 영위 희망자의 경우 매수 희망 토지의 거주지에 1년 이상 주소지를 두어야 한다든지 불허가토지의 매수청구권을 국가나 지방자치단체 등 공공기관만으로 제한하고 매수가격을 예산의 범위 내에서 공시지가이하로 하게 한 제도는 토지의 투기 방지 측면만 강조한 나머지 실거래 관행이나 토지주들의 재산권과 계약자유의 원칙을 과하게 규제하는 경향이 있다. 특히 지방세법상 토지거래허가구역에서 거래계약을 체결한 토지의 취득시기와 관련하여서는 잔금청산일이라는 입장과 토지거래허가일 또는 허가구역지정해제일이라는 입장이 판례의 태도와 행정관청의 예규가 계속하여 번복되면서 그 피해는 토지거래계약을 체결한 무고한 국민에게 고스란히 돌아가고 있다. 이러한 불합리는 입법자와 행정관청이 하루빨리 법률개정을 통하여 개선할 필요가 있다고 할 것이다. 토지거래허가제도가 토지의 공적 성격으로 인해 반드시 필요한 제도임에는 틀림이 없으나 부동산 경기의 등락에 따라 허가구역이 자주 지정되고 해제되는 것도 큰 문제점으로 지적되고 있다. 어차피 토지가격도 수요ㆍ공급의 원칙 안에서 움직이게 되는데 정책이 너무 깊이 관여하는 바람에 토지가격이 급등하거나 거꾸로 부동산 시장의 냉각을 초래할 수도 있기 때문에 토지거래허가제도를 비롯한 토지규제정책은 신중하게 결정하고 시행하여야 할 것이다.