留置不動産 競賣當事者의 理解 調整方案에 관한 硏究

Abstract

國文要約

본 논문에서는 留置不動産 競賣當事者의 理解調整方案에 대해서 구체적인 현장 사례를 중심으로 분석 하였다. 그리고 그에 따른 문제점과 개선방안을 제시하고자 하였다. 유치권의 일반이론에서는 유치권의 본질의 유치권의 의의, 법적성질, 동시이행항변권과의 이동, 등에 관하여 이론적 내용을 고찰을 하였다. 그리고 유치권의 성립요건으로 점유와 견련성에 대해서 알아보고, 유치권의 효력에 있어서 권리와 의무를 알아보았다.

留置不動産 競賣當事者의 理解調整方案 사례에 있어서는 留置權이 존재하는 實際 競賣事例 5건, 단독주택, 아파트, 숙박시설, 목욕시설, 토지에 대해서 구체적으로 파악하였다. 실제사례를 파악하고 난 후 分析의 內容으로는 첫째, 유찰빈도수가 높음, 둘째, 매수인의 인수주의, 셋째, 실질적인 현장조사의 부재 등 세 가지가 도출되었다. 이렇게 도출된 결과를 중심으로 問題點을 찾아냈다.

問題點으로 제시된 것으로는 첫째, 落札價의 低下, 둘째, 買受人의 危險負擔의 過多, 셋째, 執行官의 形式的인 現場調査 등 세 가지였다.

이에 대한 理解調整方案으로 세 가지를 제시하였다.

첫째, 不動産 留置權成立의 制限에 있어서, 부동산에 유치권이 성립하는 경우와 성립할 수 없는 경우를 보았을 때 현재 행하여지고 있는 등기된 부동산에 유치권을 설정하고 있는 것을 등기된 부동산에 유치권을 설정할 수 없도록 제한하는 것이 옳을 것이다.

둘째, 留置權者의 抵當權設定請求權 認定에 있어서, 유치권자에게 우선적으로 저당권설정청구권을 주었으나, 유치권자가 이를 악용하여 무한정 저당권설정을 하지 않으면 부여된 저당권설정청구권은 아무런 소용이 없게 되므로 일정한 기간을 주어 저당권설정청구권을 의무적으로 행사할 수 있도록 하는 것이 좋을 것이다.

셋째, 强制力 發動의 積極 活用에 있어서, 强制力을 적극적으로 발동해서 작성된 부동산현황조사보고서를 바탕으로 작성된 유치권에 관한 매각물건명세서에 대해서는 어느 누구도 믿을 수 있도록 공신력을 필히 부여해야 한다. 공신력을 필히 부여한다면, 집행관은 책임이라는 부담을 갖게 되어 현장조사를 형식적으로 하지 않고 주어진 강제력 발동권을 적극적으로 실행하게 될 것이다. 이렇게 하는 것이 留置權의 公信力化인 것이다.

本 論文에서 提示한 問題點과 理解調整方案으로 건전한 부동산 경매시장 에서의 거래질서와 매수인 및 저당권자 등의 보호가 더욱 안정화될 수 있기 를 기대한다.