부동산경매인의 투자위험성 제거방안에 관한 연구

Abstract

國 文 要 約

부동산 경매가 일반인들의 많은 관심으로 경매시장도 대중이 많이 찾는 하나의 매매시장이 되고 있다. 이러한 현상은 부동산 경매가 일반적인 거래보다 비교적 저렴하게 구매하여 투자의 목적이 될 수 있다는 장점으로 많은 관심의 대상이 되고 있는 것이다. 그러나 일반 부동산 매매와 달리 경매는 철저한 권리분석이 이루어지지 않으면 곳곳에 숨어 있는 위험요인들로 인하여 큰 손실을 보는 경우가 많다. 그러므로 본 연구는 현행 부동산 경매 절차에서 경매 입찰자들의 위험요인을 분석하고, 이러한 위험요인들을 완전히 제거할 수는 없지만 위험요인을 최소한 하기 위한 개선방안을 조명하여 선의의 경매 입찰 참여자들의 큰 손실을 보는 것을 미연에 방지하고자 함이며, 나아가 이해관계인들의 피해도 최소화 할 수 있도록 연구의 목적이 있다. 이를 위해서 먼저 부동산 경매에 필요한 기본적인 이론과 현행경매절차를 근간으로 하여 권리분석의 이론을 고찰해 보고, 부동산 경매의 위험요인을 제거하기 위한 방안을 살펴보고자 하였다. 본 연구로 인하여 도출된 문제점과 개선방안을 요약정리하면 다음과 같다. 첫째, 매각전에 부동산 경매입찰자들이 주의 해야할 위험요인과 개선방안은 법원에서 제공되는 현황보고서, 매각물건명세서, 감정평가서 등이 형식적으로 기재됨으로써 입찰 참여자들에게 위험요인이 있는바, 법원은 현황조사서 작성을 좀 더 철저히 준비하여야 할 것이며, 매각물건명세서 및 감정평가서 내용도 강화하여 부동산 경매물건에 대한 정보를 정확하고 충실하게 제공되도록 개선되어야 한다. 또한 법원의 집행기록 자료를 이해관계인들에게만 공개하지 말고 입찰참여자들 모두에게 공개하여 매수인이 권리관계의 진위여부를 파악하는데 도움이 되도록 개선해야 한다.

둘째, 매각후에 부동산 매수자들의 위험요인과 개선방안을 고찰해 보면 우리나라의 권리신고 사항이 의무사항이 아니다 보니 경매의 허점인 권리신고 사항을 이용하여 권리주장을 하는 가장(허위)인들로 하여 선의의 매수자들이 손실을 보는 경우가 많다. 이러한 허위 권리신고와 권리주장을 하지 못하도록 권리신고를 의무화하여야 하며, 권리신고를 하지 않을 시 매수인에게 대항할 수 없도록 개선한다면 가장권리자들로 부터 매수인의 위험요인을 개선할 수 있다. 또한 법원에서도 적극적인 현황조사로 매각물건명세서를 작성 비치하여 공신력을 잃지 말아야 한다. 이에 더하여 허위신고자나 허위진술자들에 대한 처벌을 강화해 나간다면 선의의 경매 입찰 참여자들의 피해를 줄일 수 있고, 올바른 방향의 부동산 경매 제도의 개선이야말로 국민의 신뢰를 받는 제도로 발전될 것이며, 이러한 개선방안을 기본 바탕으로 문제점을 지속적으로 제도개선이 이루어져 나가야 된다.