서울시 상업지역의 토지이용 변화특성에 관한 연구

Abstract

본 연구는 상업지역은 지정취지에 맞는 적정한 기능수행이 이루어져야 한다는 전제하에 상업지역 기능과 관련되어 야기되고 있는 도시문제를 도시관리적 측면에서 폭넓게 바라보면서 서울시 상업지역의 토지이용의 실태와 개발밀도 현황을 살펴보고 용도변화 특성을 분석하여 서울시 상업지역의 기능회복을 위한 정책적 시사점을 제시하고자 한다. 이를 위해 첫째, 상업지역의 지정현황을 통한 공간분포특성과 2003년과 2010년의 비교분석을 통하여 서울시 상업지역의 전반적인 현황을 파악한다. 둘째, 용적률 증가율과 주거대비 상업용도 비율의 변화율을 기준으로 한 포트폴리오 분석을 통하여 상업지역을 유형화하고 유형별 토지이용 용도 및 용도 변화, 개발밀도 특성을 분석한다. 셋째, 상업지역 활성화에 영향을 주는 요인을 도출하기 위하여 실현용적률과 인문사회, 토지이용, 건축, 개발, 교통환경 특성을 고려한 변수를 선정하여 관계를 파악하고 서울시 도시관리정책과 연계하여 지역특성을 고려한 서울시 상업지역의 관리방향을 제시한다. 분석에 의해 도출된 결과는 다음과 같다. 첫째, 서울시의 상업지역은 아직 개발 가능한 용량이 많음을 알 수 있었으며, 상업지역 내 주거기능이 증가하고 있다는 것을 파악하였다. 둘째, 서울시 상업지역은 상업용도성장지역, 주거용도성장지역, 상업용도안정지역, 주거용도안정지역으로 분류할 수 있었으며, 상업용도성장·안정지역은 업무, 일반상업기능, 주거용도성장·안정지역은 주거, 업무기능이 우세한 특징을 나타냈다. 셋째, 유형별 상업지역의 개발밀도에 영향을 주는 요인을 분석한 결과, 노후도와 저층주거용도비율에 대해 공통적으로 부(-)의 영향을 미쳤으며 용도측면에서 상업용도성장·안정지역은 필지규모, 사업체수, 일반상업용도비율, 업무용도비율에 대해, 주거용도성장·안정지역은 고층주거용도비율, 일반상업용도비율에 대해 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고 밀도측면에서 상업·주거용도성장지역은 사업체수, 종사자수, 업무용도비율, 역세권면적, 지구단위계획구역면적에 대해, 주거·상업용도안정지역은 필지규모, 일반상업용도비율에 대해 정(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 넷째, 앞의 분석 결과와 「2030 서울도시기본계획(안)」과 연계하여 지역특성을 고려한 서울시 상업지역의 관리방향을 제시하였다. 도심은 역사문화자원을 고려하고 도심형 특화산업 육성을 위한 개발을 목적으로 업무용도를 유도하며 근린생활시설, 서비스시설을 확충하는 방향으로 관리될 필요가 있다고 판단된다. 광역중심은 업무용도의 고밀개발, 판매시설과 문화시설 등의 확충을 통하여 상업·문화중심의 기능을 담당하는 등의 관리가 요구된다. 지역중심 다양한 창조산업 육성하며 각 생활권의 상업수요를 담당할 수 있도록 상업과 문화기능을 육성하여 고밀개발되는 등의 방향으로 관리되어야 할 것으로 판단된다.