부동산 PF사업 단계별 리스크요인 식별과 관리방안 수립에 관한 연구

Abstract

국내 건설 및 부동산시장은 현재 침체 상황에 놓여 있다. 대내적으로 부동산 가격 하락, 공공기관을 비롯한 신규발주 물량 감소, 소화되지 않은 미분양 주택 그리고 가계부채 증대, 부동산 심리 위축 등이 시장의 불안요소로 작용하고 있으며, 대외적으로는 지금까지 지속되고 있는 유로존 재정위기, 미국의 경제침체 등이 영향을 미치고 있다. 이처럼 대내‧외적으로 어려운 시장상황에서 부동산 PF사업은 활성화될 필요가 있다. 그 이유는 리스크 관리만 된다면 가장 안정적으로 도시개발수요를 충족시키며 공급을 활성화할 수 있는 수단이 되기 때문이다. 이러한 측면에서 본 연구는 부동산 PF사업의 진행단계별로 발생할 수 있는 사업의 리스크는 무엇인지 그리고 그러한 리스크간의 관계는 어떠한지를 파악하여 사업 전 단계에 걸쳐 사업에 미치는 영향이 큰 리스크 요인을 도출하고 리스크 관리방안의 방향에 대해 제시하였다. 부동산 PF사업의 사업단계별 리스크 요인은 현행 리스크 관리지침과 PF 사례, 국내 관련 연구, 관련 전문가들과의 브레인스토밍 등을 거쳐 3단계 사업단계(1계층), 8개 리스크 유형(2계층), 26개의 세부 리스크 요인(3계층)을 도출하였다. 도출된 26개 리스크 요인 중에서 리스크가 발생했을 경우 상대적으로 사업에 미치는 영향력이 커 중요하게 관리가 될 필요성이 있는 리스크를 ANP와 AHP 모형을 이용하여 분석하였다. 분석의 적용은 이론적 측면에서 전문가 그룹과 현장적 측면에서 현장 실무자를 대상으로 실시하였으며, 두 그룹에서 공통적으로 상위 그룹에 속하는 리스크 요인을 중요하게 관리할 필요가 있는 리스크 요인으로 간주하였다. 분석결과, 향후 우선적으로 관리 및 예측이 필요한 중요 리스크 요인으로 분양계획 현실성, 높은 금융비용, 입지환경 적절성, 시행시공사 재무적 미흡, 차입금 상환계획 적절성, 사업지연으로 연체발생, 토지미확보로 계약위험, 개발관련 인허가 지연, 사업비증가, 사업지연 금융이자 증가 등 10개의 리스크 요인이 도출되었다. 다음으로 부동산 PF사업단계별 26개의 세부 리스크 요인들에 대한 리스크 관리방안을 제시하고, 제시된 관리방안들의 사업추진과정에서 발생가능성은 어느 정도이며 또 현실적으로 적용가능한지를 판단하는 기준으로 적용가능성과 발생가능성을 평가하였다. 분석결과, 10개 중요 리스크 요인과 그에 대응하는 관리방안 중에서 사업추진과정에서 발생 가능성이 높고 또 현실적으로 적용이 가능한 적합성 역시 높은 관리방안으로 중복되는 경우는 5개의 리스크 요인(토지미확보로 계약위험, 개발관련 인허가 지연, 시행시공사 재무적 미흡, 높은 금융비용, 차입금 상환계획 적절성)이 도출되었다. 이들 리스크 및 관리방안은 부동산 PF사업의 리스크 관리 측면에서 현실적으로 적용이 가능하고 유용한 관리방안이라 할 수 있다. 최종적으로 성공한 부동산 PF사업과 실패한 사업을 구분하는데 영향을 미친 요인을 분석하기 위해 성공 여부를 종속변수로 하는 로지스틱분석을 실시하였다. 고려한 독립변수는 사례 고찰 과정에서 추출한 요인인 인허가, 토지매입, 분양가격, 자금능력, 입지환경, 브랜드가치, 시행사자금력, 단지배치(차별화) 등 8개 요인을 분석에 고려하였다. 분석결과, 인허가까지 걸린 시간이 적을수록 즉, 인허가기간이 최소화되었을 때 사업이 성공할 가능성이 높아지는 것으로 분석되었으며, 토지매입에 들어간 비용이 사업비에서 차지하는 수준이 낮을수록 사업이 성공할 가능성이 높아지는 것으로 나타났다. 또한 분양가격을 주변 시세에 비해 적정하게 설정한 경우 사업이 성공할 가능성이 높아지는 것으로 분석되었으며, 사업에 함께 참여하는 시행사의 자금력 및 자금 출자수준이 높을수록 사업이 성공할 확률이 높아지는 것으로 나타났다.