金融規制가 住宅市場에 미치는 效果에 관한 硏究

Abstract

2000년대 들어 저금리 기조와 풍부한 시장 유동성으로 주택 가격이 크게 상승하였으며 가계대출을 통한 주택구입이 크게 증가하게 되었다. 우리나라의 가계부채(가계신용기준) 규모는 2002년말 464.7조 원에서 2013년 말 현재 1,021조 원을 기록하여 지난 10년 동안 약 2배로 증가하였다. 이렇게 늘어난 가계부채는 가계의 소득수준 향상 보다 빠르게 증가한 것이며 은행의 주택담보대출도 2013년 말 현재 418조원을 기록하여 가계부채의 상당 부분을 주택담보대출이 차지하고 있다. 정부는 본인의 주택구입 능력보다도 과다한 대출에 의존하여 주택구입을 함으로서 나타날 수 있는 부작용을 최소화 하는 것은 물론, 부동산 경기조절과 금융기관의 자산건전성을 강화하기 위해 주택담보대출의 규제수단인 주택담보대출인정비율(Loan to Value ratio, 이하 LTV)과 총부채상환비율(Debt to Income ratio, 이하 DTI) 제도를 도입하여 실시하고 있다. 이 규제는 구체적으로 담보주택의 가격 대비 대출금액의 상한을 조절하거나 가구소득대비 상환액의 비중에 대한 대출상한을 조절하는 방식으로 전개되었으며, 가계의 채무부담능력 악화를 막고, 금융시스템 전반의 안정성을 제고하기 위해, 혹은 침체된 주택시장을 활성화시키거나 반대로 주택시장에 형성되어 있는 주택대출을 활용한 소위 ‘투기적 가수요’를 차단하기 위해 마련되었다. 2002년부터 시작된 이와 같은 규제는 최근까지도 완화와 강화를 반복하면서 주택시장 및 금융시장에 대응하는 정부의 주요 정책수단으로 자리 잡았다. 그러나 주택시장 활성화를 위해 LTV 및 DTI 규제를 완화해야 한다는 주장과 가계부채의 심각성과 금융권 건전성 때문에 규제 완화를 허용해서는 안된다는 주장이 끊임없이 제기되었으며 지금까지도 대립하고 있다. 이에 본 연구에서는 금융규제가 주택시장에 미치는 효과를 역사적 경험과 각종 통계치를 활용하여 분석하고, 이를 통해 동 규제가 가계 및 금융 건전성과 경기 조절을 위한 시장활성화라는 상충된 목표에 얼마만큼 기여하고 있는지를 분석하고자 하였다. 분석결과 LTV 및 DTI 규제로 대표되는 금융규제를 통해 주택 가수요(imaginary demand)를 크게 축소하여 주택시장 안정화에 기여함은 물론 금융기관 및 가계대출의 건전성에 많은 기여를 한 것으로 평가되고 있다. 아울러 강화된 금융규제 적용으로 미국발 금융위기 이후 전 세계적으로 진행된 자산 가격 하락에 따른 금융시장 불안에도 불구하고 국내 주택 및 금융시장은 상대적으로 안정적으로 유지된 것으로 평가되었다. 그러나 또한 이러한 LTV 및 DTI 규제 정책이 금융 및 가계의 건전성이나 금융시스템의 안전성 확보 차원보다는 부동산 가격의 상승을 억제하기 위한 경기조절 수단으로 사용 되었으며 부동산시장 침체기에는 많은 부정적 요인들로 작용해 왔다는 평가도 보여주고 있으며 아직까지도 LTV 및 DTI 규제 실효성에 대한 논란의 여지를 제공해 주고 있다. 따라서 본 연구결과 도출된 문제점에 대해 건전성 확보와 시장 활성화라는 정책적 목표를 동시에 달성하기 위한 정책적 제언을 요약 정리하면 다음과 같다. 첫째, LTV 및 DTI 상한을 높이거나 낮추는 정책이 구체적으로 무엇을 의미하며 어떤 영향을 가할 것인지에 대해 충분한 사회적 공감대를 형성하고 이에 대한 이해 수준을 제고시킬 필요가 있다. 둘째, LTV 및 DTI 규제가 금융시장의 안정 혹은 주택시장의 활성화를 위한 수단으로서 어느 쪽에 더 무게중심을 두어야할지 판단할 필요가 있다. 셋째, 금융시스템을 건전하게 유지하고 주택시장의 활성화도 꾀하려면 신규대출 심사시 대출자의 채무상환능력을 종합적으로 평가하는 개인 신용평가시스템의 완전한 정착 및 주택담보대출 구조의 개선노력이 필요하며 이러한 노력이 정착될 때까지 금융안정성 확보라는 정책목표 하에 현행 LTV 및 DTI 규제의 기본 골격은 유지 되어야할 것으로 판단된다. 넷째, 가계자산 포트폴리오상 부동산 자산의 비중을 감소시키고 가계의 상환능력과 연계하여 주택담보대출의 디레버리징(Deleveraging) 과정으로 유도하는 정책이 필요하다. 마지막으로 주택시장의 안정 혹은 주택시장의 활성화를 위한 수단으로서 우리나라 실정에 맞는 가장 적합한 LTV 및 DTI 규제 비율을 찾아낼 필요가 있다. 금융시장의 안정성과 주택시장의 활성화는 상충관계를 가지고 있으며 이들 사이의 상충관계를 밝히고 이를 수치화 하여 LTV 및 DTI 규제의 변화에 따른 경제 전체의 이익에 어떠한 변화가 있는지를 심층 분석해야할 필요가 있다. 이와 함께 우리나라의 상황에 가장 적합한 LTV 및 DTI 수치를 찾고 그에 따른 효과를 주택 정책들과 연결지어 살펴보아야 할 것이나 이는 결코 쉽지 않은 과제라고 할 수 있다.