국내 주택임대시장의 지역별 전월세 전환율 결정요인에 관한 실증연구

Abstract

본 연구는 해외에서 발견되는 주택임대계약구조와 달리 국내에서 존재하는 독특한 주택임대시장의 특징인 ‘전세’와 ‘보증부월세’라는 임대계약형태가 해외와 달리 공존하고 있다는 점을 발단으로 연구가 진행되고 있다. 이와 관련하여 우리나라 주택임대시장의 이원화된 임대계약의 관계를 나타내는 ‘전월세 전환율’과 관련한 해석이 필요할 것이다. 기존 선행연구에서는 운영소득 가설 및 레버리지추구 가설을 증명하기 위한 연구들이 진행되었고, 최근 진행된 연구들에서 이론적 검증과 실증분석을 통해서 레버리지추구 가설을 증명해왔다. 또한, 기존에 제기된 레버리지추구 가설에서는 전월세 전환율을 자본환원율과 기대가격상승률의 합으로 판단하고, 자본환원율의 대리변수를 임대수익률로 설정하여 기대가격상승률의 대리변수로 과거 2년간 매매가격상승률을 설정하였다. 이를 바탕으로 본 연구에서는 국내 주택임대시장의 지역별 전월세 전환율 결정구조와 관련하여 실증분석을 진행하기 위하여 패널분석을 시도하였다. 연구 범위는 전구 시․도 단위로 세종특별자치시를 제외한 16개 지역을 대상으로 하였다. 그리고 주택임대시장의 흐름을 파악하기 위하여 아파트 유형으로 한정하였다. 또한, 시간적 범위를 2002년 2분기부터 2013년 4분기(총 47분기)까지로 한정하였다. 따라서 본 연구의 목적은 기존 연구에서 이론적으로 제기된 내용을 토대로 공실률, 투자수익률이라는 요인을 추가하여 위험프리미엄과 지역 간의 전월세 전환율 결정구조의 차이가 존재하는지 여부를 실증분석을 시도하는데 있다. 실증분석결과, 공실률이 전월세 전환율 결정구조에 영향을 미치는 요인 중 하나라는 것과 전국을 대상으로 지역(시․도) 간 결정구조에 차이가 존재함을 확인하였다. 즉, 임대인 입장에서 공실(빈집)이 발생하는 위험에 대비하기 위하여 공실에 대한 위험프리미엄을 고려하여 임대료를 올리게 되고, 상승한 임대료 수준에서 시장의 전월세 전환율은 높게 산정되어 나타나는 결과로 해석할 수 있다.|Korean rental housing market has an exceptional form of lease contract; the coexistence of Chonsei and Monthly Rent with Variable Deposit. The translation of Chonsei to Monthly Rent Conversion Rate may be required to understand the dualized form of lease contract of domestic rental housing market. The previous studies have considered verification of operated income and Leverage- effect-seeking hypothesis; and recent studies have focused on confirming Leverage-effect- seeking hypothesis. For Leverage-effect-seeking hypothesis that has been brought up in the past, Chonsei to Monthly Rent Conversion Rate was determined as the sum of Capitalization rate and the annual expected rate of price increase. In this case, the proxy variable of capitalization rate was set as rate of return on equity investment; and the annual rate of Housing price increase of past 2 years as the annual expected rate of price increase. Therefore, this study aims to examine the existence of the difference between risk premium and Chonsei to Monthly Rent Conversion Rate determination structure of regions. Vacancy rate and Return on Investment were also applied to the model, based on the previous theoretical studies. In order to examine Chonsei to Monthly Rent Conversion Rate of Domestic rental housing market, panel analysis was carried out. The scope of this study is limited exclusively to apartment complexes in 16 regions excepted for Sejong, to examine the flow of rental housing market. In sum, the results of this study suggest that: (1) the vacancy rate is one of the factors affecting determination structure of Chonsei to Monthly Rent Conversion Rate; and (2) the difference of determination structure according to the regions do exist. It could be understood that landlord would increase the rent in order to prepare for the uncertainty of vacancy and risk premium; and the Chonsei to Monthly Rent Conversion Rate may be estimated relatively high in the market due to the increased rent.

Key Words: Chonsei to Monthly Rent Conversion Rate, Leverage-effect-seeking Hypothesis, Panel Analysis, Risk Premium and Vacancy Rate; Korean rental housing market has an exceptional form of lease contract