강남슈퍼블록 내 주거지의 상업·업무 용도침투에 따른 전이영역특성에 관한 연구

Abstract

강남슈퍼블록은 서울에서 이루어진 최초 신시가지 계획으로 1966년 이후 40년이상의 변화과정을 겪으며 현재 슈퍼블록 주거지 내부로의 상업·업무용도 침투에 따른 수요의 수용과 기존 강남슈퍼블록체계의 유지라는 도시정비의 정책적 전환점에 있다. 기존 강남슈퍼블록에 관한 연구는 도시블록의 형성 및 변천과정, 기능침투 및 확장에 의한 용도 혼합에 대한 연구와 주거지내 상업화에 관한 연구 등이 이루어 졌고, 이와 함께 용도지역의 한계에 따른 용도복합이 일어나는 복합용도지역설정에 관한 연구들도 진행되고 있다. 하지만 선행연구들은 모두 강남슈퍼블록과 관련된 연구들 임에도 불구하고 상업화가 일어나고 있는 영역을 설정하고 그 영역에 대한 상업화 특성분석을 진행한 연구는 드물었다. 그리고 현재 정책적 전환점 및 용도지역제의 한계, 슈퍼블록별 세부적인 조사와 필요성은 계속해서 언급되고 있다. 따라서 본 연구에서는 하나의 슈퍼블록을 중심으로 용도침투가 일어나고 있는 전이영역을 설정하고, 분석요소별 특성과 가로위계별 특성을 통한 강남슈퍼블록의 향후 도시정비 방향성을 통합적으로 모색하고자하였다. 연구의 공간적 범위는 영동 제1,2지구(현재의 서초구와 강남구 일대)중 기능의 변화가 가장 활발하고 블록 내 단독주택지가 밀집된 블록 중 테헤란로, 강남대로, 봉은사로, 논현로와 접해있는 슈퍼블록을 대상으로 시간적 범위는 영동 제2지구의 개발이 시작되었던 1970년대부터 2013년까지 10년 단위로 40년 동안의 변화 및 2014년 현황을 살펴보았다. 내용적 범위는 슈퍼블록 외곽의 상업·업무용도의 상업지와 슈퍼블록내부의 주거용도의 주거지 사이에 용도침투에 따른 용도혼합이 일어나고 있는 전이영역에 초점을 두고, 이론고찰과 선행연구를 통해 도출된 분석요소를 중심으로 용도지역, 인접성, 상업화수치를 바탕으로 전이영역을 도출하였고, 도출된 전이영역을 바탕으로 가로위계, 1층용도, 전면공간이용유형, 주택유형, 용도복합유형의 요소 간 특성분석 및 가로위계별 현황분석을 진행하였다.

분석결과 전이영역의 특성은 다음과 같다. 첫째, 가로위계별 1층용도의 입지적 특성에 차이가 있는 것으로 나타났다. 경계 1차국지일 경우 제2종 근린생활시설이 49%로 가장 많았고, b-2(경계집산)에서는 제1종 근린생활시설이 41.7%로 가장 많았고, 그중에서도 13-b(cafe,제과점,study cafe)의 76.7%가 경계집산도로에 입지하는 분포특성을 보였다. 그다음으로 제2종 근린생활시설이 22.2%로 나타났다. m-1(중간1차국지)에서는 주거시설이 29%로 가장 많았고, 그다음으로 제2종 근린생활시설이 25.9%, 업무시설이 17.6%로 나타났다. m-2(중간2차국지)에서는 주거시설이 61.2%로 가장 많았고, i-1(내부1차국지)에서는 주거시설이 53.8%로 가장 많았고, 그다음으로 업무시설이 22.6%로 나타났다. 따라서 경계1차, 경계집산 주변의 건물들은 이미 용도침투가 많이 진행된 상태이고, 중간 1차국지에서는 상업·업무용도의 침투가 일어나고 있고, 내부1차국지에서는 업무용도의 침투가 일어나고 있었고, 중간2차국지의 경우 다른 가로위계에 비해 침투율이 가장 적게 나타났다. 둘째,1층 용도에 따라 전면공간이용유형에 차이가 있는 것으로 나타났다. 주거시설은 A-1(차폐형-사적인마당)>D-1(평평-주차공간)유형이 높게 나타났고, 업무시설은 D-1>A-1유형이 높게 나타났다. 문화·집회/교육시설에서는 D-1>A-1유형이 높게 나타났다. 영업시설은 D-2(평평-영업용테라스,물건적치,매매)>C-2(낮은경계-사적인마당)유형이 높게 나타났고, 제1종, 제2종 근린생활시설에서는 C-1(낮은경계-영업용테라스),C-2유형이 높게 나타났다. 특히 주거시설 이외에도 업무시설, 문화·집회/교육·복지에서 A-1유형이 높게 나타나고 있다는 점은 주거의 전면공간이용유형을 가지고 용도변화만 진행되었다는 것을 알 수 있다. 다시 말해 업무시설과 문화·집회/교육·복지시설의 경우 A-1유형을 가지는 단독주택으로의 주상복합이나 주거 외 용도로의 변화 가능성이 가장 크게 나타난다는 것이다. 셋째, 가로위계별 주택유형에 따른 입지적 차이가 있는 것으로 나타났다. 단독주택의 경우 주상복합은 b-1(경계1차국지)>i-1(내부1차국지)>m-1(중간1차국지)순으로 전이영역의 경계>내부>중간에서 각각 일어나고 있었고, 주거 외 용도로의 변화는 i-1>m-1>b-1순으로 전이영역의 내부>중간>경계 순으로 각각 다르게 일어나고 있었다. 다가구의 경우 주상복합은 주로 m-1에서 일어났다. 다세대의 경우 주상복합은 주로 m-1, m-2에서 나타났다. o-m, o-c(오피스형-주상복합, 고시텔, 고시텔+근생)은 주거의 기능을 포함하는 유형으로 m-1,b-1인 전이영역의 중간, 경계영역에서 크게 나타났는데 이는 상업·업무용도의 침투 이외에 주거기능의 재생산 및 수요를 나타내는 특징으로 볼 수 있다. 그리고 주상복합은 다가구>단독>다세대 순으로 나타났고, 주거 외 용도로의 변화는 대다수 단독주택에서 일어나고 있었고, 주상복합은 m-1에서 각 유형별로 가장 활발히 진행되고 있었다. 넷째, 주택유형에 따라 전면공간이용유형에 있는 것으로 나타났다. 단독주택의 경우 A-1(차폐형-사적인마당)유형이 압도적으로 높게 나왔고, 주상복합이 일어날 경우에도 A-1유형이 많았고, A-1에서 개방정도만 다른 D-3(평평-사적인마당), C-2(낮은경계-사적인마당)유형 순으로 나타났다. 반면에 주거 이외의 용도로의 변화가 일어날 경우 여전히A-1유형이 높게 나타났고, 그다음으로 D-1(평평-주차공간)유형이 높게 나타났다. 다가구 주택의 경우 D-1유형이 높게 나왔고, 주상복합이 일어날 경우에도 D-1유형이 높게 나와 기존 전면공간이용유형을 그대로 활용하고 있는 양상을 보였다. 다세대 주택의 경우 D-1유형이 높게 나왔고, 주상복합이 일어날 경우 C-2∼D-3까지 개방감을 유지한 채 활용유형만 달라지는 양상을 보였다. 오피스형의 경우 C-1(낮은경계-영업용테라스)∼D-1유형이 높게 나타났다. 다섯째, 주택유형에 따라 용도복합유형에 있는 것으로 나타났다. 단독주택 주상복합의 경우 근생-주거>영업-주거 순으로 나타났고, 주거 외 용도로 변화한 경우 단일용도의 업무시설> 근린생활시설 순으로 높게 나타났다. 다가구 일 경우 근생-주거>업무-주거>영업-주거 순으로 주상복합 양상을 보였고, 다세대 주상복합의 경우 근생-주거>업무-주거순의 주상복합 양상을 보였다.

분석결과 전이영역의 가로위계별 특성은 다음과 같다. 가로위계별로 주상복합의 경향은 단독-주상복합의 경우 경계1차>내부1차>중간1차 순으로 주상복합이 많이 일어났고, 단독-주거외 용도의 경우 내부1차>중간1차>경계1차 순으로 크게 변화하고 있음을 알 수 있었다. 무엇보다도 내부1차에서 주거 외 용도로의 변화가 가장 많이 일어나고 있고, 주상복합 또한 일어나고 있었다. 또한 이와 같은 내용은 상업화가 가로위계와 영역에 따라 단계별로 진행되고 있지 않음을 말해주는 대목이며, 또한 전이영역 전체의 관리가 필요함을 말해준다. 그러므로 슈퍼블록의 내부 전용주거지의 주거환경개선을 위해 전이영역 내부로의 용도침투가 더 이상 일어나지 않도록 대비해야 한다. 다가구-주상복합의 경우 중간1차>경계1차에서 많이 일어나고 있으며, 다가구의 경우 주택유형 중에서 주상복합이 가장 많이 나는 유형으로, 나머지 가로위계에서도 고른 분포를 보이는 것이 특징이다. 다세대-주상복합의 경우 중간1차>중간2차에서 높게 나타났고, 다른 가로위계에서는 거의 나타나지 않고 있다. 특히 중간1차, 중간2차 국지도로의 경우 단일주거시설의 비율이 다가구>단독>다세대순임에도 불구하고 특히 2차 국지도로에서는 다세대 주상복합이 가장 크게 나타나고 있었다.

본 연구는 하나의 강남슈퍼블록을 중심으로 상업화가 일어나고 있는 영역을 전이영역으로 설정하고 상업화와 관련 된 5개 요소(가로위계, 1층용도, 전면공간이용유형, 주택유형, 용도복합유형)를 중심으로 전이영역의 특성분석을 통해 기존 강남슈퍼블록의 계획특성을 유지한 채 변화를 겪고 있는 슈퍼블록의 현재 상업·업무용도 수요특성을 확인하였다는 측면에서 의의가 있을 것이다. 또한 용도지역, 인접성, 상업화 수치를 바탕으로 전이영역을 설정하고, 하나의 슈퍼블록을 중심으로 세부적인 현황분석의 진행을 통해 슈퍼블록별 상업화 특성을 반영하여 용도지역제가 가지는 경직성과 지역적 성격을 고려하지 못하는 한계를 고려하고자 하였고, 그 필요성을 확인하였다는데 의의가 있을 것이다. 그리고 양호한 주거환경 보호를 지정목적으로 하는 전용주거지역에도 용도침투를 확인할 수 있었으며, 그중에서도 내부 침투가 용이한 용도군이 있다는 것을 통해 앞으로의 관리에 대한 재고가 필요할 것으로 보인다. 또한 일반주거지역이 가진 다용도 허용가능성에대한 관리방안이 필요할 것으로 보인다. | The Gangnam Superblock was the first new town plan to be established in Seoul. Since being built in 1966, modifications have been made for over 40 years. Currently, it is at turning point in regard to urban development policy because of the infiltration of commercial and business areas into its residential areas; demands for such areas must be met while the existent components of the Gangnam Superblock are retained. Previous studies on the Gangnam Superblock have concerned the formation and transformation of city blocks, the infiltration of functions, the zoning mix arising from expansion, and commercialization within residential areas. In addition, studies currently in process concern the establishment of mixed-use developments because of zoning limitations. However, few previous studies on the Gangnam Superblock have investigated zone assignment and commercialization while analyzing the characteristics of area commercialization. Furthermore, turning points in current policy and the limitations of mixed-use zoning have been repeatedly mentioned; a detailed investigation of each superblock is necessary. Therefore, this study centered on a single superblock with an infiltration area featuring mixed-use zoning to comprehensively explore the future direction of urban development in the Gangnam Superblock based on component-specific and street-type analysis. This research had a spatial range located in the first and the second district of Youngdong (currently around Seocho and Gangnam Districts), in which functional transitions are most evident and densely crowded blocks are present; superblocks bordering Teheran Road, Gangnam Avenue, Bongeunsa Road, and Nonhyeon Road have been built in a 40-year time range stretching from 1970, when the development of the second district of Youngdong started, to 2013; transformations were examined over 10-year spans and in regard to the current situation as of 2014. The study was focused on transition areas that became mixed-use because of the infiltration of commercial/business zones located at the outskirts of the superblock into residential area located within the superblock; this research is centered on a theoretical review and elements derived from previous studies; the transition zone was drawn based on zoning, proximity, and commercial statistics. Based on the results, street types in the transition zone, the use of first floors, frontage utilization types, and housing types were investigated and element-based mixed-use property type analysis and street type status analysis were conducted. The results indicate that the characteristics of transition areas are as follows: First, significant differences in utilization by location property in terms of first-floor street types were determined. In the case of the primary boundary terrain, the most frequent was second class neighbor facilities (49%); in b-2 (boundary collective), the most frequent was first neighbor facilities (41.7%), and regarding the distribution characteristics among such facilities, 76.7% of 13-b (cafés, bakeries, and study cafés) were located in the collective boundary road. Moreover, 22.2% were second neighbor facilities. In m-1 (middle-primary terrain) the most frequent case was residential facilities (2.9%), followed by second class neighbor facilities (25.9%), and business facilities (17.6%). In m-2 (middle-second primary terrain) residential facilities (61.2%) were most frequent and in i-1 (inner primary terrain) the most frequent case was residential facilities (53.8%) followed by business facilities (22.6%). Therefore, the buildings around the primary and collective boundary were in an advanced state of use infiltration; commercial/business use infiltration is occurring in the middle-primary terrain; in the inner primary terrain, the infiltration of business use is occurring; and regarding the middle secondary terrain, there was the least amount of infiltration compared to other street types. Second, it was verified that depending on the usage of first floor, frontage spaces were differently used. Residential facilities exhibited a high amount of A-1 (shielded-private yard) > D-1 (flat-parking space) types and business facilities exhibited a high amount of D-1 > A-1-types. Business facilities had a high amount of D-1 > A-1 types. Cultural and convention/education facilities had a high amount of D-1 > A-1 types. Commercial facilities had a high amount of D-2 (flat- commercial terrace, storage, and trade) > C-2 (low border-private yard) types, and regarding primary and secondary neighbor facilities, there were a high amount of C-1 (low boundary-commercial terrace) and C-2 types. In particular, the fact that there was a high amount of A-1 types in business facilities, cultural and convention/education and welfare, and residential facilities showed that usage has changed regarding residential frontage space use. In other words, in regard to business, cultural and convention/education, and welfare facilities, there is most substantial possibility of usage change: A-1 types may be changed into mixed use of a single house or for a usage other than residential. Third, it was verified that locations differed according to street residential type. In the case of a single house, mixed use occurred in the order of b-1 (primary boundary terrain) > i-1 (inner primary terrain) > m-1 (middle-primary terrain), occurring in boundary > inside > middle of transition areas. Changes in usage for purposes other than residential occurred differently, in the order of i-1 > m-1 > b-1 in inside > middle > boundary of transition areas. Regarding multiple dwellings, mixed use was observed primarily in m-1. Regarding multi-family houses, mixed use occurred primarily in m-1 and m-2. O-m and O-c (office-type mixed use, single room hotel, single room hotel, and facilities) were types that included residential functions and mixed use broadly occurred in the middle and boundary areas of m-1 and b-1; in addition to the infiltration of commercial/business use, the reproduction of residential functions and demand were observed as characteristics. Mixed use happened in order of multiple dwellings > single house > multi-family, and in most single houses, usage changes had occurred beyond residential use; among the types, mixed use had most actively proceeded in m-1. Fourth, it was verified that frontage usage differed according to residential types. In the case of single houses, there was an overwhelming number of A-1 (shielded-private yard) types; even in the case of residential complexes, there were a high number of A-1 types, followed by D-3 (flat-private yard) and C-2 (low boundary-private yard), which differ from A-1 only in degree of openness. By contrast, when there was a change of usage beyond residential, there was still a high number of A-1 types, followed by D-1 (flat-parking space). In the case of multiple dwellings, the highest number was D-1 type; even in residential complexes, D-1 was still high in number, showing a tendency to use the previous frontage space usage type. In the case of multi-family houses, there were a high number of D-1 types, and in residential complexes, openness was maintained between C-2 and D-3 while only the activity type was changed. In the case of offices, C-1 (low boundary-business terrace) types and D-1 types exhibited the highest numbers. Fifth, it was verified that mixed-use types depended on residential types. In the case of residential complexes, neighbor facilities-residence > commercial-residence, and usage changes beyond residential, there were a high number of commercial facilities with single usage > neighbor facilities. In the case of multiple dwellings, the highest number of structures were in the order of neighbor facilities-residential > business-residential > commercial-residential, showing a tendency toward mixed-use buildings; in the case of multi-family residential complexes, a tendency toward mixed-use buildings was observed in the order of neighbor facilities-residential > business-residential.

As the result of the analysis, the characteristics of street types are as follows: Regarding the tendency toward mixed use by street type, in the case of single mixed use, there was a high frequency of mixed use case in the order of primary boundary > primary inner > middle primary, and in the case of usage beyond single-residence, there were great changes in the order of primary inner > primary middle > primary boundary. Most of all, the area where the change of usage beyond residential happened the most was the inner primary terrain; furthermore, mixed use is also occurring. That means commercialization is neither proceeding according to street types and area nor by steps. In addition, a necessity for management of whole transition area was indicated. Therefore, for the improvement of living conditions in the exclusive residential area, it is necessary to prevent further usage infiltration into transition area. In the case of multi-family residential complexes, mixed use is occurring often in the primary middle > primary boundary, and in the case of multiple dwellings, the type where mixed use happens the most among other residential types, having characteristics of showing an even distribution in the rest of street types. In the case of multi-family residential complexes, they exhibited high levels of occurrence in primary middle > secondary middle and almost no occurrences in other street types. In particular, in the case of primary and secondary middle local roads, despite the proportion of single residential facility being in the order of multiple dwellings > single family > multi-family, the secondary local road in particular showed the greatest range of multi-family mixed use.

This study, centered on the Gangnam Superblock, selected a transition area in which commercialization is occurring. The characteristics of this transition area were investigated by focusing on five elements that are related to commercialization (street types, usage of first floor, type of house, and mixed-use type) to verify the characteristics of commercial/business usage in the context of the changes that are currently occurring in the superblock as certain characteristics of the existing plan of Gangnam Superblock are maintained. In addition, by selecting the transition area based on usage area, proximity, and commercialization rate, conducting a detailed analysis of current situation centered in a single superblock, and reflecting on the commercial characteristics of each superblock, this study tried to consider the stiffness of zoning and its limitations, which are unable to take local characteristics into consideration; thus, this study confirmed that it is necessary for zoning restrictions to be modified. Furthermore, it was verified that usage infiltration has occurred even in exclusive residential areas that have been selected for protection to achieve a decent residential environment; it is necessary that management be reconsidered in the future because of the presence of usage groups with the facility to infiltrate inner areas. In addition, management measures to enable multiple uses to be permitted within the general residential area seem to be necessary.; The Gangnam Superblock was the first new town plan to be established in Seoul. Since being built in 1966, modifications have been made for over 40 years. Currently, it is at turning point in regard to urban development policy because of the infiltration of commercial and business areas into its residential areas