법원 소송 판례 분석을 통해 본 아파트 단지 조경 하자 관련 갈등 특성 분석

Abstract

우리나라 아파트 단지는 1980년대부터 경제발전과 더불어 전국적으로 급격히 보급되면서 아파트 가구 비율은 2008년 43.9%, 2010년 47.1%로 점차 증가추세에 있다. 건설 산업이 발전함에 따라 내부 공간 위주로 중점을 두던 건설업체들이 점차 한계를 느끼고 외부공간으로 생각을 돌려 조경의 특성화를 만들면서 주거 환경의 질을 높이려 했다. 과거 단순한 조경시설이나 조그마한 녹지공간을 조성하던 방법에서 벗어나 최근 들어 단지 절반 가까이를 녹지공간으로 설계하는 조경특화 아파트들이 점차적으로 늘어나고 있는 추세이다. 주거 공간에 대한 고급화, 차별화를 할수록 입주자와 공급자 사이의 갈등은 점차 증가하고 있다. 시공․관리를 통하여 적절한 수준의 품질을 유지하고, 하자를 줄이기 위한 다각적인 노력에도 불구하고 조경공사는 살아있는 수목을 식재하기 때문에 준공 후 여러 유형의 하자가 발생할 가능성이 크다. 조경의 특성상 하자 발생 시 책임규명은 가장 어려운 문제 중 하나이다. 자연적인 현상으로 인한 하자, 설계 상 하자, 시공 상 하자, 유지관리 상의 하자인지에 대한 판단을 하기 어렵고 발생 원인을 찾기도 힘들다. 결국 최종 해결은 하자 소송으로 이루어지고 있다. 따라서 본 연구에서는 아파트 조경하자 소송에서 나타난 갈등 특성을 실제 판례를 중심으로 분석하여 최종 판단자로서의 법원의 판단의 일면을 들여다보고 판례를 연구함으로써 하자 소송에 적절히 대응해 나갈 수 있는 방법을 모색하기 위한 목적으로 수행되었다. 본 연구의 결과, 첫째, 사용승인 일로부터 판결 완료일까지의 기간은 2년부터 10년까지 다양하게 분포되는 것으로 나타남으로써 법적 총 하자 기간은 사용승인일로부터의 2년이 아니라 그 이상의 기간으로 확장되고 있었다. 둘째, 하자에 대한 법적 소송의 판례에서 하자 책임의 제한비율은 대체로 쌍방 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따르는 것으로 나타났다. 셋째, 법적 소송에서 하자 갈등의 당사자는 집단과 집단 간의 갈등으로 대부분 입주자 대표회의와 건설업체간 사이의 갈등 양상을 띠고 있고 원인별 유형으로는 사실관계 갈등으로 이해당사자 간 불신과 객관적 사실의 이해나 해석의 차이에 기인한 갈등인 것으로 나타났다. 넷째, 손해배상 청구의 갈등 및 특성 분석 결과, 시공 상 하자의 손해배상 청구 판례에서는 ‘미 시공, 오 시공, 변경 시공 하자’ 관련 갈등이 가장 많은 것으로 나타났고, 통상적 하자로서 ‘보수에 갈음하는 경우의 하자’, ‘중요하지 않으나 보수에 과다한 비용이 소요되는 하자’ 순인 것으로 나타났다. 특히, 유지·관리상 하자의 손해배상 청구 소송 건에서는 모두 시공자(피고)가 승소한 것으로 나타남으로써 시공 후 유지․관리는 인수자(예컨대, 아파트 주민)에 책임 소재가 있음을 보여주고 있었다. 다섯째, 하자보수보증금 청구의 갈등 및 특성을 분석한 결과 입주자 대표회의 등은 사업주체가 주택법시행령 제59조6항에 따른 하자보수 요구를 받은 후 3일 이내에 하자보수를 실시하지 않거나 보수 계획서를 통보하지 않은 경우 또는 통보된 계획대로 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보증금을 사용하여 직접 보수를 하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있는 것으로 분석되었다. 여섯째, 시공 상 하자의 하자보수 보증금 청구에 관련해서는 완성된 목적물에 대해 법령에서 정한 보수기간 내 발생한 하자로서 통상적인 하자로 분석되었다. 본 연구 결과를 종합하게 되면 아파트 조경 하자 소송에 대해 법원은 사안마다 약간씩 다른 판결 내용을 보이고 있으나 기본적으로는 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따르고 있는 것으로 분석되었다. 결국 상호 간의 거래 계약과 법에서 정한 규정, 신뢰할 수 있는 자료와 사회적 통념 등을 기준으로 판결이 이루어지고 있었다. 이상의 연구 결과는 2011년~2014년 사이에 있었던 총 30건의 판례를 기준으로 분석하였는바, 2000년~2010년 사이에 있었던 연구 결과와 비교해 보았을 때, 큰 차이가 없는 것으로 나타남으로써 법원 소송 관련 하자 갈등의 양상과 특성은 지금까지 일관성을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

주요어 : 갈등 및 특성, 아파트 조경 하자, 손해배상, 하자보수.