부동산 거래사고의 원인 분석과 사고 방지를 위한

Abstract

부동산은 다른 물건에 비해 경제적 가치가 매우 크고 국민경제에 미치는 영향이 지대한 매우 중요한 재화이다. 부동산을 거래함에 있어 가장 중요하게 생각해야할 부분은 거래의 투명성과 안전성이다. 그러나 우리나라의 현실은 외국의 다국적 기업에 비해 투명하지도 못하고 안전하지도 않은 실정이다. 또 한 우리나라의 법률은 등기에 대하여 공시력은 인정하나 공신력은 인정하지 않고, 등기와 대장이 이원화되어 있어 이로 인해 거래사고가 발생할 수 있는 근본적인 문제를 가지고 있으며, 부동산 거래과정에서 발생하는 하자나 부동 산 자체가 가지고 있는 확인되지 않은 결함이 발생하는 문제들로 인하여 부동 산 거래의 전부 또는 일부분에 대한 소유권이 상실되거나 권리행사의 제한을 받기도 한다. 그러나 아직까지 부동산거래에 있어서 선의의 피해자들에 대한 권리확보를 위한 특별한 제도나 피해보상제도는 미흡한 실정이다. 지금의 제도만으로는 부동산 거래사고를 방지하는 것은 무척 어려울 것으 로 보이며, 외국의 부동산기업들과의 경쟁을 바탕으로 부동산거래의 선진화를 이루는 것 역시도 대단히 힘들 것이라고 판단하고 있다. 그럼에도 그동안 정 부나 관련업계에서는 부동산 거래에 있어 투명성과 안정성 제고에 따른 법률 의 개정이나 제도의 정비에 관한 노력에는 소홀한 측면이 있었으며, 부동산 거래 시 거래당사자들의 거래사고에 대한 불감증 역시 큰 문제라 할 수 있다. 따라서 관행으로부터 발생하는 사고부터 법률적인 사고까지를 포함한 모든 사 고에 대해 사전에 예방할 수 있으며 사고가 발생한다 해도 사고금액 전부를 배상받을 수 있는 선진제도를 도입함으로써 거래사고를 대폭 줄이는 것뿐만 아니라 부동산중개업이 선진화 할 수 있는 대안으로 에스크로우 제도를 소개 하고자 한다. 에스크로우 제도는 부동산 거래에 있어 투명성과 안전성을 확보할 수 있는 - vii - 최적의 제도로 미국 50개 주중 10개 주 이상에서는 부동산 매매 시 제도가입 을 법률로 강제했을 정도로 일반화된 제도이나, 국내에서는 아직 생소하게 느 껴지는 제도이기는 하나 부동산거래 시 실질적인 소유권이 있는 권리증서와 거래대금을 동시이행의 관계로 계약을 종료시키므로 부동산 거래사고를 사전 에 예방하는 기능도 기대할 수 있는 제도이다. 따라서 본 논문에서는 부동산 거래사고는 범위도 넓고 그 수법도 매우 교 묘하다는 사실을 사례를 통해 확인하고, 이 사고의 내용들을 면밀히 분석하여 그 사고원인을 살펴본 후, 사고의 유형을 법률적인 측면, 경제적인 측면, 기술 적인 측면, 유통적인 측면으로 구분하여 각 유형에 따라 법적·제도적 미비점 을 보완하고 문제점을 도출하여 부동산 거래사고 예방을 위하여 도입되어진 선진제도를 조속히 정착, 활성화 시켜야 한다는 것을 주장하였다. 마지막으로 거래사고 예방제도인 에스크로우 제도의 현황과 문제점을 분석 해보고, 그 활성화방안으로는 국내 전망과 제도를 정착시키기 위한 고려사항 으로 제도의 교육, 홍보, 신뢰성 확보, 법률의 보완, 수수료의 차별화 등을 제 시하였고, 향후 우리나라는 부동산 거래 시 사고가 발생하지 않는 나라로 대 변되는 선진국이 되었으면 하는 바람을 본 논문을 통하여 제언하는데 그 의의 가 있다.