부동산경매에서 유치권제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구

Abstract

國 文 抄 錄

｢민사소송법｣상에서 진행되던 부동산 경매절차는 2002년 민사집행에 관한 부분을 별도로 분리하여 ｢민사집행법｣을 시행하면서, 이해관계인들의 항고 남발로 인한 명도지연 등의 문제점이 개선되었다. 또한 ｢민사집행법｣시행으로 일반인들의 진입장벽이 높았던 부동산경매가 대중화 되는 계기도 마련되었다. 그러나 ｢민사집행법｣ 시행으로도 해결되지 않는 문제들이 있으며 이러한 예기치 않은 위험으로 인하여 여전히 일반인들이 입찰을 기피하는 물건들이 있다. 이는 곧 매각절차의 지연 및 매각가율의 저감으로 이어지게 되고 채권회수를 어렵게 하여 선의의 피해자를 낳게 한다. 특히 문제가 되는 권리로는 유치권이 있다. 유치권은 다른 담보물권과는 다르게 점유를 공시방법으로 하기 때문에 법원기록만을 믿고 입찰을 했을 경우 매수인이 유치권의 피담보채권까지 인수해야 하므로 위험부담이 커지게 된다. 유치권으로 인해 선의의 채권자와 매수인 양측 모두가 피해를 입게 되는 경우가 많으므로 본 연구는 유치권의 문제점들과 이를 개선하기 위한 방법을 제시하고자 한다. 유치권의 문제점으로는 첫째, 공시방법이 불완전하다는 것이다. 유치권은 점유를 공시 방법으로 하기 때문에 외관상 확인할 수 있는 방법이 없으며, 신고의무도 없어 법원기록에 나타나지 않기도 한다. 둘째, 허위·과장 신고가 많다. 특히 채무자가 유치권자와 통모하여 유치권을 신고하게 함으로써 채무자가 낮은 가격에 매수하려고 하거나 낙찰자에게 금전적 이익을 취하기 위한 방편으로 악용하는 사례가 많다. 셋째, 집행법원은 유치권신고가 접수되면 유치권의 진위여부를 판단하지 않는다. 집행법원의 형식적 심사로 인해 유치권을 해결하기 위해서는 유치권자와 협의를 하거나 채권자나 매수인이 유치권자를 상대로 하여 유치권부존재소송 및 인도소송을 통하여 진위여부를 가려야 하므로 시간적, 경제적인 비용이 많이 들게 된다. 넷째, ｢민사집행법｣ 제91조 제5항의 규정에 따라 유치권자의 피담보채권에 대하여 인수주의를 채택함으로써 매수인에게 위험 부담을 가중 시키고 있다. 이러한 유치권의 문제점들을 해결하기 위한 개선안으로는 첫째, 매수인의 위험부담을 가중시키는 인수주의 제도를 폐지하고, 유치권의 피담보채권을 다른 담보물권과 같이 저당권화 하여 배당 받을 수 있도록 ｢민사집행법｣의 개정이 필요하다. 둘째, 유치권의 피담보채권과 목적물과의 견련성, 점유시기, 점유방법 등에 대하여 유치권의 신고를 의무화 하여야 한다. 셋째, 유치권 신고금액의 일정비율에 해당하는 보증금을 공탁하게 함으로써 소송을 통해 유치권 없음이 판결되면 보증금을 몰수하여 채권자나 매수인의 손해배상금으로 충당하게 해야 한다 넷째, 허위·과장 신고로 인한 많은 폐해에 비하여 형사적 책임에 대한 처벌이 약하다. 사전에 허위·과장신고를 차단하는 효과와 부동산의 거래질서 확립을 위해서라도 형사적 책임을 강화할 필요성이 있다. 본 연구는 유치권의 문제점과 이를 개선하기 위한 절차법적인 방안을 제시 하였다. 개선안을 통하여 선의의 채권자 및 매수인의 권리를 보호하고 부동산거래질서의 확립에 도움이 될 것으로 기대한다.

주제어 : 부동산경매, 유치권, 민법개정안, 소멸주의, 유치권 배당