수도권 1기 신도시 오피스텔 가격결정요인 연구

Abstract

IMF이후 정부의 오피스텔 건축규제 완화와 1~2인 세대 증가에 따른 소형 주택 수요가 늘어나면서 2000년대 초반 수도권 1기신도시 상업지역에는 대량의 오피스텔이 건설되었다. 현재 1기신도시의 상업지역당 오피스텔 연면적 평균 비율은 123%로 서울의 주요 도심인 강남구 상업지역(82.6%)보다 높은 편이다. 그러나 오피스텔에 대한 연구는 서울 도심을 중심으로 이루어지고 있어, 수도권 기존 신도시의 오피스텔 가격결정요인에 대한 연구는 기초적 분석 조차 미흡한 실정이다. 2010년 정부는 부동산경기 불황으로 인해 오피스텔을 준 주택으로 지정하여 오피스텔 규제를 다시 완화함으로써 오피스텔 시장을 다시 활성화시키고 있다. 이에 수도권의 신규 신도시 및 개발지구에는 오피스텔이 지속적으로 공급되고 있다. 따라서 기존 신도시의 오피스텔 가격결정연구를 통해, 서울 외에 건설이 진행되거나 완료되어 있는 수도권 신규 신도시 및 개발 지구의 오피스텔에 대한 투자방향 및 정책적 제안을 제시가 필요한 시점이라고 보여진다. 본 연구는 수도권 주요 1기 신도시별로 오피스텔 시장현황 및 특성을 파악하고 헤도닉 가격 모형을 통해 오피스텔 가격결정에 영향을 미치는 요인을 분석하여, 그 요인들에 대한 신도시 별 특성 및 차이를 살펴봄으로서, 이를 통해 신도시 오피스텔 시장의 모습을 이해 및 신도시 오피스텔 시장의 정책 제언을 제시하고자 한다. 분석결과를 살펴보면 전체적으로 용적률, 건폐율, 전용면적, 전용률, 경과 개월 수, 복층 여부, 소형평형아파트 수 지역별 인구대비 사업체종사자 비율, 지역별 총사업체 대비 서비스업 비율이 주요 오피스텔 가격결정요인으로 분석되었다. 그러나 각각의 신도시 별로는 변수들에 대해 서로 유의하지 않거나 상이한 결과들이 도출되어 지역간의 차이점이 나타났다. 이러한 분석한 결과를 토대로 정책적 제언을 제시하자면 첫째, 신도시의 1~2인 가구를 위해서 오피스텔을 포함한 소형주택 관리 방안이 필요할 것이다. 신도시 소형 아파트의 공급이 적을수록 오피스텔의 가격이 상승하는 현상을 보이고 있고, 또한 1~2인 가구 증가가 지속적으로 증가할 것으로 예상되고 있으므로, 개발이 완료된 1기 신도시에서의 소형주택 마련 및 관리의 정책적 방안 필요하다고 보여 진다. 둘째 신도시 별로 오피스텔 가격결정요인을 분석한 토대로, 향후 신도시 별로 자족기능 확보 방안의 차별 필요성 대두 및 적절한 오피스텔 공급 방안 필요하다. 1기신도시의 자족성이 확보될 수 있었던 사업체 종사자 비율과 서비스업 비율이 높을수록 오피스텔 가격이 상승하듯이, 향후 신규 신도시 및 개발지구 상업지역 내 오피스텔의 업계 공급시기 조절과 동시에 정부의 신도시 자족성을 위한 정책 수립 및 관리 방안 필요하다고 보여진다. 본 연구는 자료 조사 및 분석에서 두가지 한계 가진다. 첫째 오피스텔의 명시된 정보가 서로 달라 데이터 구득 어려움과 한계점을 가진다. 둘째 매매호가기격을 이용하고 있어 실제 거래되는 가격과는 차이가 발생될 수 있다. 따라서 향후 연구에서는 데이터를 구축함에 있어 기존의 부족한 정보를 보완하고 실거래가를 바탕으로 이용한다면 더 정확한 연구가 가능하리라 본다.