주택가격변동의 지역간 인과성에 관한연구

Abstract

일반적으로 주택가격변동의 원인을 주택시장에서 수요와 공급을 통해 설명하고 있다. 주택가격변동은 지역의 입지에 영향을 미치기도 하며, 지역에서 소비되는 주택의 양은 주택가격 이동의 중심원인으로 작용한다. 즉, 주택가격변동의 원인은 주택을 구매하는 소비자의 특성에 따라 분리될 수 있다. 이러한 주택을 구매하는 소비자의 특성은 지역에 따라 다르게 나타난다.

지금까지 정부는 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)의 주택가격이 다른 지역의 주택가격에 영향을 미치며, 시장을 주도한다는 믿음 하에 강남 3구의 주택가격을 조절하기 위해 다양한 정책을 만들어 왔다. 하지만 이러한 현상에 대하여 실증적으로 분석한 연구는 부족한 실정이다.

따라서 본 연구에서는 아파트 매매․전세시장 가격변동의 중심지역을 찾고, 중심지역에서의 주택가격변동이 다른 지역에 영향을 미치는 파급경로를 실증적으로 분석하였다.

본 연구의 범위는 1986년 1월부터 2016년 6월까지 서울(한강이남권역, 한강이북권역) 및 6대 광역시와 2006년 6월부터 2016년 6월까지 서울 한강이남권역 11개 구의 아파트 매매가격지수와 전세가격지수 시계열 자료를 이용하였으며, 연구의 방법은 문헌연구와 실증분석으로 구성하였다. 실증분석에서는 아파트 매매가격지수와 전세가격지수 시계열 자료의 안정성을 검증하고, 그랜저인과관계검정을 통해 주택가격변동의 중심지역과 파급경로를 분석하였다.

연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 서울 및 6대 광역시의 주택가격변동의 지역간 인과성을 분석한 결과 매매시장보다 전세시장에서의 지역간 인과성이 강한 것으로 나타났다. 둘째, 서울 및 6대 광역시의 아파트매매가격변동의 중심지역인 서울 한강이남권역을 자치구 행정구역 11개 구로 세분하여 분석한 결과 매매가격변동의 중심지역은 강서구, 전세가격변동의 중심지역은 강동구로 중심지역에 차이가 있는 것으로 나타났다. 가격변동의 영향을 가장 나중에 받는 지역 또한 매매시장에서는 영등포구, 전세시장에서는 구로구로 차이가 있는 것으로 나타났다. 셋째, 서울 한강이남권역 11개 구의 아파트가격변동의 중심지역과 파급경로에 차이가 있는 것으로 나타났으며, 따라서 매매시장과 전세시장의 주택가격변동이 분리되어 작동하는 것을 확인하였다.

따라서 지금까지의 정부의 주택정책이 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)의 주택가격에 초점을 맞추었다면, 앞으로 주택정책을 수립함에 있어 주택가격을 안정화시키기 위해서는 지속적으로 주택가격변동의 움직임을 파악하고 중심지역이 가지고 있는 지역적 특성과 지하철 개통, 재개발 등과 같은 개발호재를 고려한 주택정책이 필요하다. 또한 매매시장과 전세시장을 구분하여 각각의 시장에 맞는 주택정책을 수립하여야 할 것이다.