주택임대료에 미치는 개발제한구역 토지이용 유형별 근접성 가치의 시계열적 변화 분석:성남시를 대상으로

Abstract

많은 국가에서 다양한 도시문제를 해결하기 위해 여러 가지 방법들을 사용하고 있다. 그린벨트는 도시의 확산과 환경을 보호하기 위한 수단의 하나로 영국에서 최초로 사용되었다. 한국에서도 영국의 그린벨트를 모태로 개발제한구역이 1971년 최초로 도입되었으며, 도시의 무질서한 확산 방지와 국민의 건강한 생활환경을 확보하기 위한 목적으로 지정되었다.

하지만 한정되어 있는 토지에서 인구가 늘어남에 따라 주택 공급을 목적으로 많은 정부들을 거치며 일부 구역이 해제가 되었고, 규제의 완화와 면적의 변화를 겪었다. 주택 공급을 목적으로 개발제한구역을 해제하거나 규제를 완화함에 있어 국내에서는 개발제한구역의 보존에 대한 의견과 해제를 해야 된다는 의견이 대립되어왔다.

보존론자들은 주로 환경적 편익을 예로 들며 개발제한구역은 도시의 확산 방지 기능을 하고 있으며, 해제할 경우 자연의 훼손이 심각화될 수 있다는 주장이다. 반면 해제론자들은 경제적 편익을 예로 들며 수도권과 같이 급격히 성장하는 도시에 개발제한구역과 같은 강력한 규제를 가하면 수도권 내부의 토지의 부족으로 지가가 상승하며, 수도권의 광역화로 통근 비용의 증가등 사회비용의 증가가 늘어난다는 주장이다.

하지만 두 주장 모두 도시의 구조적인 문제의 집중되어 있으며, 정작 개발제한구역으로 인해 사회적비용의 증가 혹은 개발제한구역의 자연적인 보존으로 그 편익을 누리게 되는 거주민들의 입장에서 바라본 연구는 부족한 실정이며, 몇몇 개발제한구역의 연구들은 서울에만 초점이 맞춰져있거나 넓은 면적의 개발제한구역을 같은 효과를 주는 지역으로 설정하여 연구가 진행되어 왔다. 같은 개발제한구역 이여도 환경적인 보존이 잘 되어있어 주민에게 편익을 제공하는 개발제한구역이 있는 반면, 시설물의 설치 및 농지의 활용으로 제 기능을 하지 못하는 개발제한구역이 있을 수 있기 때문에 개발제한구역을 분류하여 볼 필요가 있다. 그렇기에 본 연구는 개발제한구역을 토지이용별로 구분하고 ‘수정 반복매매모형’을 적용하여 2011년부터 2018년까지의 변화를 살펴보고자 한다.

본 논문의 결과를 요약하면 동일한 개발제한구역 이여도 그 토지이용에 따라 결과가 상이하였으며, 우리가 직관적으로 생각할 수 있듯이 관리가 잘 된 개발제한구역에 해당될 수 있는 혼효림 지역의 개발제한구역만이 근접성 가치가 기준연도에 비해 상승하는 결과로 분석되었다. 이외의 개발제한구역 내에서 비닐하우스, 논·밭과 같은 재배지, 공업지역과 같이 토지이용의 변화가 경우 혼효림과 동일한 개발제한구역임에도 불구하고 그 근접성의 가치가 하락하는 분석 결과를 보였다.

이외의 입지요인 변수로 사용된 지하철역 근접성, 한강, 공원의 근접성, 골프장 근접성의 경우 모두 근접성 가치가 기준연도에 비해 상승하였고 이러한 시설들의 공통점은 주거지역 인근에 근접하였을 때 주민들에게 어메니티적인 요인을 제공할 수 있는 시설들이란 점에서 근접성의 가치가 상승하였다고 볼 수 있다.

본 연구에서는 기존 선행연구들에서 시도하지 않았던 개발제한구역을 토지이용에 따라 세분화하여 분류하고 동일한 개발제한구역 이여도 근접성의 가치가 토지이용에 따라 다르게 분석될 수 있다는 점을 실증분석 하였다. 이러한 분석결과는 추후에 논란이 될 수 있는 개발제한구역 관리방안에 있어서 기초자료로 활용될 수 있으며 추후에 있을 개발제한구역 해제에 관련해서도 해제 우선순위에 대한 기준이 될 수 있다고 생각한다.