매입임대주택의 활성화 방안에 관한 연구

Abstract

본 연구에서는 LH공사의 매입임대주택 공가율과 물리적 환경의 관계를 분석하여 매입임대주택 활성화방안을 도출하고자 한다. 연구의 대상으로는 2017년 기준 매입임대주택 자료를 활용하여 분석을 진행하였다.

기존의 공공임대주택은 서민의 주거안정을 위해 대규모 단지개발형식으로 도시 외곽지역에 건설되었으나 이로 인해 직주분리와 사회적 배제 현상 등의 문제점이 나타났다. 2004년 정부는 기존의 공공임대주택 정책의 대안으로 도심지 내에 기존 주택을 매입하여 임대하는 매입임대 정책을 시행하였다. 그러나 매입임대주택은 공급자 중심의 주택 매입 및 임대로 인해 노후주택, 폐·공가로 인한 도시미관 및 위생 저해와 지역 슬럼화 등 주거 환경과 관련한 새로운 문제에 직면하고 있다.

기존 선행연구들은 크게 두 가지로 매입임대주택의 관리 및 운영에 초점을 맞추어 진행된 연구와 대규모 단지형 공공임대주택의 주거만족도와 물리적 환경에 초점을 맞춘 연구로 구분된다. 대부분의 선행연구가 매입임대주택의 공급 및 관리를 중심으로 이루어졌음에도 불구하고, 국내 폐·공가 활용 사례와 매입임대주택 활용 사례 등 리모델링형 임대주택 사업 사례와 LH공사의 기존 주택 매입기준은 물리적 요인으로 이루어져 있다. 이를 통해 매입임대주택의 물리적 환경 개선이 중요하다는 것을 미루어 짐작할 수 있다.

시·도별 매입임대주택의 경우, 공가율에 영향을 미치는 물리적 환경으로 주택 유형과 노후도, 전용면적의 관계를 분석하였다. 분석 결과, 다가구 주택 비율이 높은 지역일 경우 매입임대주택의 공가율이 높게 나타났다. 또한 전용면적 40㎡ 미만의 주택비율이 높은 지역일수록, 가장 많은 비율을 차지하는 40㎡ 이상 60㎡ 미만의 구간에서는 주택비율이 낮은 지역일수록 공가율이 높은 것으로 나타났다. 주택 노후도와 공가율의 관계에서는 비율이 가장 적은 15년 이상 20년 미만의 노후도가 높은 공가율에 관련이 있으며 해당구간의 비율이 높은 지역일 경우 공가율이 높은 것으로 나타났다. 이는 전용면적 40㎡ 이상의 주택을 매입하는 것이 바람직하며, 노후도 15년 이상의 주택을 매입하는 것은 지양해야함을 시사한다.

이후 좀 더 세분화하여 공가율과 물리적 환경의 관계를 파악하기 위해 매입임대주택의 비율이 가장 높은 경기도 안산시의 본오1동의 LH공사 매입임대주택을 대상으로 분석을 진행하였다. 이 경우, 답사와 인터뷰 등을 통하여 보다 자세한 관계를 조사하였다.

LH공사의 기존 주택 매입기준으로 본오1동의 매입임대주택을 평가한 결과, 대중교통 접근성과 일상생활 편의성, 용도지역 항목의 경우 측정치가 다양한 분포를 보임에도 불구하고 모든 주택이 최대 점수를 획득하였다. 이는 행정동 규모에서는 기존의 주택 평가기준이 변별력을 가지기 힘들다는 점을 시사한다.

이후 LH공사의 기존 주택 매입 기준과 선행연구에서 도출된 주택 내·외부 상태와 주택 외부 환경을 독립변수로 설정하여 분석을 진행하였다. 임대료가 다른 구간의 2배 이상인 공가율 90% ~ 100% 구간을 제외하여 공가율과 물리적 환경의 관계를 밝혔다. 분석 결과, 본오1동 매입임대주택의 노후도 및 주차시설 유무는 공가율에 미치는 영향이 미비하고 전용면적과 공가율의 상관관계는 높은 것으로 나타났으며 이는 임대료에 기인하는 것으로 판단된다. 주택 외부 환경과의 관계에서는 대중교통과 의료시설, 공원, 주민센터, 아동센터, 노인복지시설로의 접근성은 그 영향이 미비하며 교육시설 및 도서관과의 거리가 높은 공가율에 관계가 있는 것으로 나타났다.

본 연구는 매입임대주택 정책이 수요 중심으로의 전환과 주택 매입기준의 재설정이 필요하며 근린단위의 지역적 특성을 고려하여 계획하는 것이 매입임대주택의 공가율을 낮출 수 있다는 결론을 제시한다. 본 연구는 매입임대주택의 공가율과 물리적 환경을 다룬 선행연구가 거의 없다는 점에서 차별성을 가지며, 향후 자료 수집 시점과 대상의 확대를 통해 매입임대주택 공급에 정책적, 계획적 측면의 기초자료로 사용될 것으로 사료된다.